나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33808 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 5층507호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 "한국콘텐츠진흥원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중대형상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 중 제5층 제507호로서, 외벽: 석재붙임, 강화유리 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 샷시창 등 마감임.

이용상태

구분상가

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서,상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복8차선 포장도로, 동측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임. 나. 현장조사시 탐문결과 현황은 영업시설들이 잔존하나 임차인의 것으로 파악되오니, 경매입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33808 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 5층507호 (도로명주소: 전라남도 나주시 문화로 230, 5층 507호)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 238,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금천농업협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 건물 상세 정보

* 건물명: 키움해피라움 1차

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 5층

* 사용승인일: 2015년 11월 12일

* 해당 호실: 5층 507호

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 37.10㎡ (약 11.22평)

* 토지지분: 37.1009㎡ (약 11.22평)

* 건물면적: 122.34㎡ (약 37.01평)

* 건물지분: 122.34㎡ (약 37.01평)

* 총 감정가: 238,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 주위환경: 전라남도 나주시 빛가람동 "한국콘텐츠진흥원" 동측 인근에 위치하며, 중대형상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 입지 조건은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨. 서측으로는 왕복 8차선, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접함.

2.2. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도시계획: 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2017년 04월 27일 접수, 금천농업협동조합 근저당권 (187,200,000원)

* 기타 등기사항:

* 소유권 이전 (주식회사키움, 김재선)

* 가압류 (전남신용보증재단) - 2023-09-12 (말소)

* 압류 (나주시) - 2024-12-19 (말소)

* 임의경매개시결정 (금천농업협동조합) - 2025-09-11 (말소)

* 등기부채권 총액: 229,105,555원

3.2. 인수/소멸 권리

* 본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 조사된 바 없습니다.

* 현황: 현장 조사 시 탐문 결과, 현황은 영업시설들이 잔존하나 임차인의 소유로 파악되어, 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점과 영업시설이 잔존하는 점은 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 상세한 현장 조사를 통해 점유 관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 나주 혁신도시 상업지역 내에 위치하며, 한국콘텐츠진흥원을 비롯한 다수의 공공기관 및 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 비교적 풍부한 지역입니다.

4.2. 본 물건 용도

* 본 물건의 용도는 제1종근린생활시설로, 다양한 업종의 영업 활동이 가능한 상가입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

* 주변으로 다양한 상업시설, 관공서, 금융기관 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 인근 지역에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

* 임차인 현황에서 언급된 바와 같이, 임대차 관계가 미상이고 영업 시설이 잔존하는 점은 명도 과정에서 인수 또는 협의가 필요한 사항이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 예상보다 길거나 복잡한 명도 절차로 이어질 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구 등의 제한사항이 있으나, 현재 용도인 근린상가 운영에는 직접적인 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 상업지역 내 핵심 입지를 확보하고 있습니다.

* 깔끔한 권리관계로 낙찰 후 명도 문제 해결 시 안정적인 투자가 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 다양한 업종의 임대가 가능한 유연한 상가 용도입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통, 주변 환경 등 기본적인 조건은 양호한 편입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 깨끗합니다. 다만, 임차인 현황에 대한 불확실성과 이에 따른 명도 리스크가 본 건의 가장 큰 고려 사항입니다. 이 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 명도 전략 수립이 가능하다면, 잠재력 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 상가 부동산의 최근 실거래가 및 매물 호가 조사

* 본 물건의 예상 임대 수익률 분석 (보증금, 월세)

* 명도 진행 시 예상 소요 비용 및 기간 산정

* 나주 혁신도시 전체의 상권 활성화 정도 및 향후 전망 분석

위와 같은 조사를 바탕으로, 본 건의 감정가(238,000,000원)와 현재 시장 상황, 그리고 명도 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 상가 경매의 경우, 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 명도 리스크가 존재하므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.