나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21330 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 제8층 제801호로서, 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 천장: 벽지 등 마감, 창호: 새시이중창입니다.

이용상태

"아파트" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, "대(아파트부지)" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21330 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 8층801호

* 건물명: 송학크레지움캐슬

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

* 아파트 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 아파트 분양 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

1.3. 매각 정보

* 감정가: 312,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

* 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 제8층 제801호입니다.

* 외벽: 시멘트모르타르 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 천장: 벽지 등 마감

* 창호: 새시 이중창입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

* 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접 도로와 등고 평탄하며, "대(아파트부지)"로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

* 동측으로 폭 약 25미터, 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉)

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)

* 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 모든 권리사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리는 우리은행 근저당권(을1, 2022-10-18)입니다.

* 등기부채권 총액은 1,542,691,256원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-21

* 확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 오 는 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1, 호림주택주식회사)

* 근저당권 (을1, 우리은행, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (을2, 강신화, 300,000,000원, 말소)

* 주택임차권 (을3, 오세희, 247,500,000원, 말소)

* 가압류 (갑2, 김영실, 875,191,256원, 말소)

* 강제경매 (갑3, 주택도시보증공사, 247,500,000원, 말소)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

* 본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 "한국농업기술진흥원"이 위치하고 있습니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 294세대

* 최고층: 27층, 최저층: 2층

* 본건 위치: 8층 (총 22층 중)

5.2. 내부 설비

* 본건 아파트에는 위생 설비, 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 잠재 리스크

* 모든 권리사항이 매각으로 소멸되므로, 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

6.2. 기타 잠재 리스크

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역(전부제한구역)'에 해당되므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 좋은 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지 내에서도 중간층에 해당하며, 모든 등기부상 권리사항이 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리 관계에 대해 안심할 수 있는 물건입니다.

* 익산시 송학동의 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 감정가는 312,000,000원이지만, 최근 실거래가는 이를 하회하고 있어 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)

* 말소 조건으로 권리 분석 용이

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 향후 단지 내 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 해당 면적의 아파트는 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이에 거래되었습니다.

* 본 물건은 8층으로 중간층에 해당하며, 이러한 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 2억 4천만원 내외로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.