나이스옥션 법원경매 전주 2025타경944 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1653-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '전주홍산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '주상용 건부지' 상태임.

인접 도로상태

- 기호(1) : 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가) 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호2-가) 1층 : 계단실 및 소매점 2층 : 다가구주택(4가구) 3층 : 다가구주택(4가구) 4층 : 다가구주택(2가구).

설비내역

기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경944 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1653-3

용도: 근린주택

건축년도: 2010년

구조: 철근콘크리트 경사지붕

이용상태: 1층 소매점, 2~4층 다가구주택 (10가구)

감정가: 938,488,600원

토지면적: 264.50㎡ (약 79.97평)

건물면적: 470.67㎡ (약 142.37평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO (남전주새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '전주홍산초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약 상, 남전주새마을금고의 다수의 근저당 및 익산농업협동조합, 전북은행의 가압류가 존재했으나 말소 처리되었습니다. 현재 본건은 남전주새마을금고의 임의경매로 진행 중입니다. 토지 등기부채권 총액은 415,519,147원입니다.

건물 등기부 요약 상, 유사한 권리 관계가 확인되며, 건물 등기부채권 총액은 705,519,147원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 남전주새마을금고의 근저당권(2010.12.27. 접수, 을1)입니다.

본 경매개시결정 등기는 남전주새마을금고의 임의경매(2025.09.12. 접수, 갑10)입니다.

등기부상 모든 근저당, 가압류, 임의경매 및 주택임차권 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 정보에 따르면, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 조 / 보증금: 5,000,000원 / 차임: 350,000원 / 전입일자: 2025-10-13 / 확정일자: 2025-10-13 / 배당신고일자: 2025-11-04 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 40,000,000원 / 차임: 60,000원 / 전입일자: 2025-06-05 / 확정일자: 2022-02-04 / 배당신고일자: 2025-09-26 / 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자박 ) / 보증금: 80,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2021-09-24 / 확정일자: 2021-09-06 / 배당신고일자: 2025-07-10 / 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자전 ) / 보증금: 60,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2022-11-30 / 확정일자: 2022-10-17 / 배당신고일자: 2025-07-10 / 대항력: 없음

* 임차인: 이 / 보증금: 40,000,000원 / 차임: 60,000원 / 전입일자: 2022-10-11 / 확정일자: 2025-09-26 / 배당신고일자: 2025-09-26 / 대항력: 없음

* 임차인: (유)오석산업개발(김 ) / 보증금: 80,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2024-08-08 / 확정일자: - / 배당신고일자: - / 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 / 보증금: 80,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2021-06-25 / 확정일자: 2021-06-15 / 배당신고일자: 2025-07-10 / 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자김 ) / 보증금: 40,000,000원 / 전입일자: 2013-08-08 / 확정일자: 2013-07-29 / 배당신고일자: 2025-07-10 / 대항력: 없음

* 임차인: 한 / 보증금: 45,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2015-08-20 / 확정일자: 2015-08-21 / 배당신고일자: 2025-09-18 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 30,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2018-04-18 / 확정일자: 2018-03-27 / 배당신고일자: 2025-07-23 / 대항력: 없음

* 임차인: 강 / 보증금: 40,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2025-05-30 / 확정일자: 2025-01-17 / 배당신고일자: 2025-09-26 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 140,000,000원 / 차임: 100,000원 / 전입일자: 2020-03-12 / 확정일자: 2020-03-06 / 배당신고일자: 2025-09-18 / 대항력: 없음

* 임차인: 정 / 보증금: 40,000,000원 / 차임: 60,000원 / 전입일자: 2023-02-07 / 확정일자: 2023-02-07 / 배당신고일자: 2025-09-26 / 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 건물은 1층 소매점 및 2~4층 다가구주택(총 10가구)으로 구성된 근린주택입니다.

1층 소매점은 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합하며, 다가구주택은 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

4.2. 입지 및 배후수요

'전주홍산초등학교' 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북측에 전주홍산초등학교가 위치하며, 그 외 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 다양하게 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 환경

차량 접근성이 양호하고, 인근 버스 승강장을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 임차인의 대항력이 소멸되는 것으로 확인되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다. 그러나 임차인과의 원만한 명도 진행을 위한 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 이용 제한

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 조사를 통해 즉각적인 혐오시설(도축장, 화장터 등)의 인접성은 파악되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 근린주택으로, 토지 264.50㎡(약 79.97평), 건물 470.67㎡(약 142.37평) 규모입니다.

2010년에 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 1층 소매점 및 2~4층 다가구주택(10가구)으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

모든 임차인의 대항력이 소멸되는 권리 분석상 명확한 물건으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

주변 학교 및 상업시설과의 접근성이 양호하며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 입지입니다.

다만, 도시계획에 따른 일부 이용 제한 사항이 존재하므로 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리 말소로 인한 깨끗한 등기 상태 확보

* 10가구의 다가구주택 및 1층 소매점 구성으로 인한 안정적인 임대 수익 기대

* 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 배후 수요 풍부

* 2010년 준공 건물로 비교적 신축에 가까운 상태

* 주변 시세 대비 감정가 적정성 검토 필요 (개별 호실 거래가 기준 시, 잠재 가치 상승 여력 있음)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 938,488,600원입니다.

제공된 주변 시세 정보(J-휴101동, 2011년식 다세대)에 따르면, 해당 지역의 개별 주택 면적(약 74.81㎡)당 평균 거래 가격은 약 2,070,000원 수준으로 분석됩니다.

이를 본 물건의 총 건물 연면적(470.67㎡)에 단순 적용 시, 약 974,000,000원의 잠재적 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 이는 감정평가액을 상회하는 수준으로, 물건의 입지 및 수익성을 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

모든 임차인의 대항력이 소멸되는 점을 감안하여, 본 물건은 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

최초 입찰 시점에서는 감정가의 85%에서 90% 수준으로 접근하여, 유찰 시 점진적으로 상향하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 경쟁 구도, 예상 임대 수익률 등을 고려했을 때, 본 물건의 적정 목표 입찰가는 감정가의 95% 수준인 약 890,000,000원으로 제안합니다.

따라서 예상 입찰가는 850,000,000원에서 940,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.