나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101929 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 260-277 유성하이츠 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 지하철도 1호선 '괴정역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 '괴정역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층건 내 제4층 제402호(현칭: 502호)로서, 외 벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(동주대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(괴정2지구)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

총 4층 건물이며, 4층 402호를 현칭 502호로 사용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101929 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 260-277 유성하이츠 4층 402호 (현칭 502호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

* 건물면적: 44.82㎡ (약 13.56평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국토지주택공사)

2. 입지조건

* 부산광역시 사하구 괴정동 소재, 부산 지하철 1호선 '괴정역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 단지(건물) 내 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보 설비가 갖추어져 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 '괴정역'이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 본건은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2010년 7월 14일 접수된 고성축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일하여 매각으로 소멸됩니다.

* 인수할 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-09-11

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 주거환경개선지구(괴정2지구)로 지정되어 있습니다.

* 인근에 지하철 1호선 '괴정역'이 소재하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 동주대학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

* 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 부산 지하철 1호선 '괴정역' 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다.

* 단지(건물) 내 기본적인 주거 설비(위생, 난방, 급배수, 화재탐지 등)가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상의 정보(1961년 건축, 단독주택, 블록조)와 감정평가서 상의 정보(철근콘크리트조, 지하1층 지상4층, 다세대주택) 간에 상당한 불일치가 존재합니다. 현장 확인을 통한 정확한 건물 정보 파악이 필수적입니다.

* 4층 402호를 현칭 502호로 사용하고 있다는 점은 호실 표기상의 혼동 또는 오류 가능성을 시사하며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 인해 향후 도시 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사하구 괴정동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리 분석 결과 인수할 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장과 감정평가서 간의 정보 불일치이며, 이 부분에 대한 면밀한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 주거환경개선지구 지정은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 괴정역 인접한 역세권 입지.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크가 적습니다.

* 감정가가 시세 대비 낮아 가격 메리트가 높습니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 재개발 또는 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 86,000,000원

* 주변 실거래가 분석:

* 39.21㎡ (1981년 건축, 연립) 2026년 3월 거래가 170,800,000원 (1㎡당 약 4,356,000원)

* 84.92㎡ (1997년 건축, 다세대) 2026년 3월 거래가 290,000,000원 (1㎡당 약 3,415,000원)

* 59.795㎡ (2018년 건축, 다세대) 2026년 7월 거래가 140,000,000원 (1㎡당 약 2,341,000원)

* 본건 건물 면적(44.82㎡)을 고려한 추정 시세는 약 150,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 제시된 정보에 따라 감정가의 120% ~ 140% 수준인 103,200,000원 ~ 120,400,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 감정가가 실제 시세보다 현저히 낮으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시 매력적인 투자가 될 수 있습니다.

* 예상 적정 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원.

* 권장 입찰가: 130,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.