나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101912 [1] 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 405동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 ""모동초등학교"" 남측 인근에 위치하는 백양푸른숲아파트 제405동 제14층 제1403호로서, 본 아파트단지는 총 8개동 900세대(아파트)로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지 및 단지내 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물(제405동) 내 제14층 제1403호로서,
(사용승인일: 1993.07.24.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대 내 택지조성한 부정형토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2015-12-30)(운수천(001-1))<소하천정비법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101912 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101912 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 405동 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

토지면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

사용승인일: 1993년 7월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 "모동초등학교" 남측 인근에 위치한 백양푸른숲아파트 405동 14층 1403호입니다. 해당 아파트 단지는 총 8개 동 900세대(아파트)로 구성되어 있으며, 주변은 아파트 단지 및 단지 내 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건축물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물(405동) 내 제14층 제1403호입니다. 1993년 7월 24일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 추정되며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감(추정), 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

2.4. 토지 이용 상태

북동하향 완경사지대 내 택지 조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 도로 및 주차

아파트 단지 북측으로 노폭 약 15미터 내외 도로에 접해 있으며, 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있고 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 소하천구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 주식회사제이엠캐피탈대부의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 선순위 권리가 없으므로, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 홍지민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 4일

대항력: 있음

주의사항: 대항력 있는 임차인 홍 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담 여부는 불확실합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임차인의 정확한 권리관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 이전: 이성준(1997-12-08), 이시연(2023-04-13), 정영근(2024-02-21 매매)

근저당: 주식회사제이엠캐피탈대부(2024-07-04, 75,000,000원, 말소)

압류: 국민건강보험공단(2024-09-03, 말소)

강제경매: 이영택(2025-09-09, 7,321,295원, 말소)

임의경매: 주식회사제이엠캐피탈대부(2025-11-17, 말소)

압류: 북구(부산광역시)(2026-02-26, 말소)

등기부채권 총액: 75,000,000원

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

단지명: 백양푸른숲아파트

총 세대수: 900세대 (전체 8개 동)

준공 연도: 1993년 7월 24일

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

4.2. 주변 상업 및 생활 편의시설

단지 내 상가가 형성되어 있으며, 인근에 모동초등학교가 위치합니다. 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 설비

아파트 내부에는 위생 설비, 급배수 시설, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 모동초등학교 (남측 인근)

* 교통시설: 노선버스 정류장 (인근)

* 상업시설: 아파트 단지 내 상가

* 기타: 주차 시설 (단지 내)

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

홍 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 중복 사건

본 사건 외 중복 사건이 존재할 수 있으므로, 사건번호 및 진행 상황을 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 건축 연도

1993년 준공되어 건축된 지 30년 이상 경과된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 모라동에 위치한 백양푸른숲아파트 405동 14층 1403호로, 감정가는 1억 1천 5백만원입니다. 전용면적 49.94㎡ (약 15.11평)으로, 1993년에 준공되었습니다.

권리 관계상 말소기준 권리가 명확하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 홍 의 존재는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

입지상 모동초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 교통 또한 보통 수준입니다. 다만, 노후화된 건물과 임차인 관련 불확실성이 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가를 고려할 때, 적절한 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 아파트로서 기본적인 주거 환경을 제공하며, 모라동 지역 내에서 안정적인 거주가 가능합니다.

* 명도 리스크 관리: 임차인 관련 리스크를 철저히 분석하고 명도 전략을 수립한다면, 비교적 안전하게 투자를 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(49.94㎡)의 아파트는 2026년 5월 11,500만원, 2026년 6월 11,600만원에 거래되었습니다. 감정가 역시 115,000,000원으로 책정되어 있습니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인 홍 의 존재로 인한 명도 저항 가능성 및 관련 비용 발생 여부를 반드시 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 임차인과의 소통 및 명도 협상 전략에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.