나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101899 [1] 부산광역시 강서구 눌차동 703 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 눌차동 소재 눌차도 내에 위치하며, 주위는 임야, 전, 답으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며, 주위에 마을버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

완경사의 부정형의 토지로서, 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(2022-02-09), 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역(신공항 및 공항복합도시 조성사업 예정지구) 임.

제시목록 외의 물건

본건까지 접근하기가 힘들어 물건 유무의 확인이 어렵지만 위성사진 상으로 보아 없는 것으로 판단되니 정확한 사항은 재확인을 요함.(별첨 '사진4'참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 본건 지목은 묘지이나, 지상위에 분묘의 존부 여부가 불분명하므로 응찰시 재확인을 요함(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).
- 본건 지상위 수목 등은 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101899 (1)

감정가: 33,370,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

채권자: 경남신용보증재단 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 눌차동 703

용도: 묘지

토지면적: 142.00㎡ (약 43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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4. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 부산광역시 강서구 눌차동 소재 눌차도 내에 위치하고 있으며, 주위는 임야, 전, 답 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 전반적인 교통 사정은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건은 완경사의 부정형 토지로서, 현재 '기타' 용도로 이용 중입니다. 또한, 본건은 맹지이며 인접 도로 상태가 원활하지 않습니다.

3. 권리분석

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5. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 박경환 (1995-04-11)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2014-10-31, 말소기준권리)

* 강제경매(본압류): 경남신용보증재단 (2025-09-09, 말소)

등기부채권 총액: 19,162,118원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기사항전부증명서 상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 분묘기지권 성립 여지가 있으므로 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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6. 상권분석

본건은 묘지로 이용되는 토지로서, 주거 및 상업 시설과의 연관성은 낮습니다. 주변은 임야, 전, 답 등으로 이루어진 농림 및 자연녹지 지역으로, 일반적인 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

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7. 생활정보

본건은 눌차도 내에 위치하며 차량 접근이 어려운 맹지이므로, 주변 생활 편의시설 이용에 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 마을버스정류장과의 거리에 따라 교통 편의성이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 도시지역, 자연녹지지역

* 개발행위허가제한지역 (2022-02-09 지정)

* 역사문화환경보존지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (신공항 및 공항복합도시 조성사업 예정지구)

이러한 제한 사항들은 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 야기할 수 있습니다. 특히, 신공항 건설 예정지구에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적 제약사항

* 맹지 및 차량 접근 불가

* 완경사의 부정형 토지

* 도서 지역 (눌차도)에 위치

6.3. 기타 리스크

* 분묘 존부 불분명 및 분묘기지권 성립 가능성: 본건 지목은 묘지이나, 지상 분묘의 존재 여부가 불분명하여 응찰 시 재확인이 필수적입니다. 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이 있어 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 지상 수목 포함 평가: 감정평가서 상 지상 수목 등은 토지와 함께 평가되었으므로, 이를 고려해야 합니다.

* 접근 어려움: 위성 사진상으로도 분묘 외 별도 물건 유무 확인이 어렵다는 점을 감안할 때, 현장 접근 자체가 용이하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 눌차도에 위치한 묘지 용도의 토지입니다. 토지면적은 142㎡(약 43평)이며, 감정가는 33,370,000원입니다. 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 주변은 임야, 전, 답 등으로 이루어진 자연녹지 지역입니다. 토지거래계약 허가구역, 개발행위허가제한지역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 많습니다. 특히, 신공항 복합도시 조성 예정지에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 높습니다. 가장 큰 우려는 지상 분묘의 존재 여부와 그에 따른 분묘기지권 성립 가능성입니다. 이는 권리 분석에 있어 매우 중요한 부분이며, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 맹지, 접근성 불량, 법적 제한, 불분명한 권리 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

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10. 투자 포인트

* 향후 가덕도 신공항 복합도시 개발 사업 진행 시, 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 묘지 관련 사업 또는 개발 계획 변경 시 활용 가능성.

* 현재 감정가 대비 저가 매수 기회 (잠재적 리스크 고려).

9. 예상 입찰가

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11. 예상 입찰가

본 건은 맹지, 개발행위 제한, 분묘기지권 성립 가능성 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재하며, 접근성이 매우 낮습니다. 따라서, 법적 제한 해제 가능성, 분묘 문제 해결 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.