나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101909 [1] 부산광역시 사상구 주례동 60-87 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 '도시철도2호선 냉정역' 남측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 광대로변으로 상업·업무용빌딩 및 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대이고, 후면은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 '도시철도2호선 냉정역' 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 양호함.

형태 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 광대로인 가야대로에 접하고, 동측으로 노폭 약 5~6미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m이하))<건축법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 건물 3층부분에 제시외건물㉠(조적조 슬래브지붕 사무실) 및 제시외건물㉡ (조적조 슬래브지붕 계단실)이 소재하며, 제시외건물㉠ 소재로 인하여 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 일부 영향을 미치는 것으로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조표제23160내 조표제23160호 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지마감 및 인테리어 등 마감, - 창호: 알루미늄 샷시창호임.

이용상태

- 1층: 근린생활시설(상호: 대학로슈퍼 및 휴대폰아울렛)으로 이용중임. - 2층: 주택(자가)으로 이용중으로 탐문 조사되었음. - 3층: 사무실로 이용되었으나, 현황 공실임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 옥상에 제시외물건㉡(조적조 슬래브지붕 계단실)이 소재하나, 부합물 및 종물로 보임.

공부와의 차이

공부상 건물은 2층 건물로 등재되어 있으나, 현황 3층 부분에 제시외건물㉠(사무소) 및 옥상에 제시외건물㉡(계단실) 이 소재하여 규격 및 층수가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 1층 점포 전체는 임대중이고 2층은 자가 주택으로 이용중이며, 3층은 현황 공실임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물포함.
본건 건물 3층 부분 제시외 건물(2-1)(조적조 슬래브지붕 사무실 약 61.3㎡)소재로
인하여 대지의 소유권 행사가 제한되는 경우를 감안한 평가액임.
옥상 부분 제시외 건물(2-2)(조적조 슬래브지붕 계단실 약 12㎡)
- 공부상 건물은 2층 건물로 등재되어 있으나, 현황 3층 부분에 제시외 건물 (2-1 )사무
소 및 (2-2) 계단실이 소재하여 규격 및 층수가 상이함.
- 1층 근린생활시설(대학로수퍼 및 휴대폰아울렛: 전체 임대중),
2층 자가 주택 (탐문조사시),
3층 현재 공실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 임의경매 물건으로, 사건번호는 부산서부지원 2025타경101909 (1) 입니다.

소재지는 부산광역시 사상구 주례동 60-87 번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 788,161,500원입니다.

토지 면적은 81.00㎡ (약 24.50평)이며, 건물 면적은 123.00㎡ (약 37.21평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡, 건물 제시외 면적은 73.30㎡ (약 22.17평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, 지하철 2호선 냉정역 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 넓은 도로변을 따라 상업·업무용 빌딩 및 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대이며, 건물 뒷편으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성된 주상혼용지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

북측으로는 가야대로라는 광대로에 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 해당하며, 도로저촉, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 1995년 10월 19일 접수된 주례2동새마을금고의 근저당권(을2)이며, 경매개시결정 등기(채권자 김상엽, 2025년 9월 9일 접수, 갑5)로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

기록된 등기부채권 총액은 647,500,000원입니다.

토지 및 건물 등기부 요약 결과, 현재 기록된 근저당권, 근저당권, 압류 등의 권리는 모두 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

*임차인 현황

* 임차인: 신현수

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입/확정일자: 2012-03-08

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 홍종표

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2000-07-22 / 2024-10-11

배당신고일자: 2025-11-28

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

본 물건의 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철역 인근의 대로변에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 업무시설이 밀집된 상권입니다.

1층에는 대학로슈퍼 및 휴대폰아울렛이 전체 임대 중으로, 지역 주민들의 생활 편의를 제공하는 근린생활시설로서의 기능을 수행하고 있습니다.

주변에 주택, 오피스텔 등 주거시설도 혼재되어 있어 주거 및 상업 수요가 함께 존재하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 냉정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주거용으로도 이용 가능한 건물이며, 주변에 다양한 주거 형태가 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상의 건물 층수 및 구조 차이: 공부상에는 2층 건물로 등재되어 있으나, 실제로는 3층 부분에 제시외 건물(사무실 약 61.3㎡) 및 옥상 부분에 제시외 건물(계단실 약 12㎡)이 소재하여 규격 및 층수가 상이합니다. 이는 추후 건축물대장 정비 등 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대지 소유권 행사 제한 가능성: 3층 부분의 제시외 건물 소재로 인해 대지의 소유권 행사가 제한될 수 있는 가능성을 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다. 이는 본건 토지의 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미등재 건물 관련 법규 확인 필요: 제시외 건물로 인한 불법 건축물 해당 여부 및 철거, 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 역세권 상업지에 위치한 근린주택으로, 입지 조건이 우수합니다. 1층 상가 임대수익과 2, 3층 주거/업무 공간 활용이 가능합니다.

하지만 공부와 다른 현황, 특히 3층 및 옥상에 위치한 제시외 건물로 인한 법적, 행정적 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 감정평가 시 이러한 부분을 고려한 것으로 보이며, 매수인은 이러한 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금이나 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 냉정역 초역세권으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 주택, 사무실 등 다양한 용도로 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 낙찰가 기대: 제시외 건물 관련 리스크로 인해 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 부담 없음: 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 788,161,500원입니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건의 근린주택 용도와 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 해당 정보들의 거래 금액은 40,500,000원에서 93,000,000원 사이로, 이는 전용면적 16.36㎡~41㎡의 소형 다세대주택 거래 사례로 보입니다.

본건은 토지 81㎡, 건물 123㎡에 제시외 건물 73.3㎡까지 합하면 연면적이 상당하며, 근린주택이라는 점을 감안할 때 감정가 자체는 해당 지역의 부동산 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(미등재 건물 관련)를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 6억 3천만 원에서 7억 1천만 원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

*주변 시설 정보

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 지역에 흔히 있는 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.