나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101906 [1] 부산광역시 사상구 주례동 955-2 주례청구아파트 105동 17층 1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 북서측 인근에 위치하는 주례청구 아파트 105동 17층 1704호로서, 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

차량진출입 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 20층 건물 내 17층 1704호로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 -내벽: 벽지 도배 등 -창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지대의 부정형 토지로서, 아파트 단지의 부지임.

인접 도로상태등

중로의 진입로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101906 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 955-2 주례청구아파트 105동 17층 1704호

용도: 아파트

건물 총 층수: 20층 중 17층

건축물 사용승인일: 2002년 1월 29일

감정평가액: 210,000,000원

토지면적: 38.02㎡ (약 11.50평)

건물면적: 75.06㎡ (약 22.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주감초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 5월 22일자 농협은행의 가압류입니다.

본 건 경매 절차에 따라 농협은행 가압류 및 이후의 가압류, 강제경매 등기들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 *

임차인: 김

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 6일

확정일자: 2020년 3월 24일

배당신고일자: 2025년 10월 10일

대항력: 있음

비고:

* 권리분석 주요 사항 *

본 건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 비록 배당신고일자가 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 165,000,000원 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소이므로 반드시 권리변동 내역 및 배당표를 최종 확인해야 합니다.

등기부채권 총액: 85,462,792원 (모든 채무가 경매로 소멸될 예정)

2.4. 상권분석

본 물건은 주택지대가 형성된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 주거지로서의 생활권역 내에서는 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

2.5. 생활정보

본 물건은 주례청구아파트 105동 17층에 위치하며, 철근콘크리트조 경량슬라브 지붕 구조의 20층 건물 중 17층입니다. 내부는 벽지 도배, 샷시창 등으로 마감되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

총 주차대수는 340대(지상 3대, 지하 23대, 지하 전기차충전기 10대)로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

주변 교통으로는 차량 진출입이 원활하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 주감초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 김 의 보증금 165,000,000원 중 배당으로 회수되지 못하는 금액이 발생할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수 보증금 합계 0원으로 표기됨)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정평가액과 최근 시세 간의 차이: 감정평가액(210,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 153,000,000원~200,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정평가 시점과 현재 시점 간의 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 아파트 단지 내 기반 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 관련 불확실성은 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 문제에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

2.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인해 발생할 수 있는 보증금 인수 리스크를 감안하더라도, 낙찰 후 명도를 성공적으로 진행한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주택가에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 비교적 저렴한 경매가로 취득할 경우, 향후 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 아파트 자체의 연식(2002년 사용승인)은 있으나, 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

2.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 84.91㎡, 약 34평)의 아파트가 2026년 3월 및 6월에 200,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 75.06㎡(약 22.70평)으로, 이를 감안한 시장 시세는 약 176,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정평가액은 210,000,000원이지만, 실제 시세는 이보다 낮게 형성되어 있습니다.

현 시세와 대항력 있는 임차인 존재 및 잠재적 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원 을 기준으로, 입찰 시점의 시장 상황 및 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 조정하는 것이 합리적입니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 권리관계, 명도, 시장 상황 등 모든 변수를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 보증금 관련 사항은 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.