나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5836 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 452-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 "반룡마을" 북서측 인근에 위치하며 부근은 공장, 단독주택. 농경지 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 원거리에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

본건기호1;인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임 본건기호3;인접필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 나지 상태임.

인접 도로상태

본건기호1;북동측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접함. 본건기호3;본건 지목이 도로이고, 남서측으로 지목 '도로'(반룡리812)와 접하나 현황 폐도 상태임

토지이용계획 및 제한상태

본건기호1,3 공히 자연녹지지역

제시목록 외의 물건

1)기호㉠~㉢(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판댠됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서 외 벽: 판넬등 마감. 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1)기호㉠~㉢별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판댠됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5836 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 452-1

용도: 단독주택

감정가: 653,346,040원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 461.00㎡ (약 139.45평)

토지지분: 461㎡

건물면적: 142.56㎡ (약 43.13평)

건물지분: 142.56㎡

건물 제시외면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

1.4. 특이사항

공동담보, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 "반룡마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지(기호1)는 북동측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 본건 토지(기호3)는 지목이 도로이며 남서측으로 '도로'(반룡리812)와 접하나 현황 폐도 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지(기호1, 3)는 모두 자연녹지지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

- 말소기준권리: 근저당권 (을11), 접수일자 2020-02-12, 채권자 동부산농업협동조합, 채권최고액 240,000,000원.

- 등기부채권 총액: 472,829,401원.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권개요: 없음)

- 주요 권리 내역:

- 소유권 이전 (갑13, 갑15, 갑16)

- 근저당권 (을11 ~ 을15): 동부산농업협동조합 (총액: 472,829,401원)

- 가압류 (갑17, 갑18, 갑19): 삼성카드, 김진우, 동부산농업협동조합

- 임의경매개시결정 (갑20): 동부산농업협동조합 (2025타경5836)

- 압류 (갑21): 금정세무서장

3.2. 등기부 요약 (건물)

- 말소기준권리: 근저당권 (을5), 접수일자 2020-02-12, 채권자 동부산농업협동조합, 채권최고액 240,000,000원.

- 등기부채권 총액: 472,829,401원.

- 주요 권리 내역:

- 소유권 보존 (갑1): 김영태

- 근저당권 (을5 ~ 을9): 동부산농업협동조합 (총액: 472,829,401원)

- 가압류 (갑2, 갑3, 갑4): 삼성카드, 김진우, 동부산농업협동조합

- 임의경매개시결정 (갑5): 동부산농업협동조합 (2025타경5836)

- 압류 (갑6, 갑7): 금정세무서장, 국민건강보험공단

3.3. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 보증금 및 차임 미상 임차인: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 산업 및 주거 혼합 지역

본 물건이 위치한 반룡리 일대는 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 부산신소재일반산업단지, 에코장안일반산업단지 물류센터 등 산업시설이 다수 입지해 있어, 지역 경제 활동의 기반이 되고 있습니다. 하지만 이러한 산업 지역의 특성은 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 개발 동향

장안읍 일대에서는 동남권 방사선 의·과학 일반산업단지 조성 등 지역 개발이 진행되고 있습니다. 이는 일자리 창출과 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 동시에 산업 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치 논란이 지속되고 있어 지역 주민들의 우려가 존재합니다. 본 물건지와 직접적인 관련은 없으나, 지역 전반의 개발 및 환경 이슈는 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

소재지 설명에 따르면, 본건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통(버스정류장) 접근성은 다소 불편한 것으로 파악됩니다. 주변에 다양한 산업 시설이 입지해 있으나, 주거 지역으로서의 편의시설(상업시설, 교육시설 등)에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 기장군 내에는 노인복지시설, 캠핑장 등 다양한 여가 시설이 운영되고 있으나, 본 물건지와의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 건축물 정보 (건축물대장 기반)

- 신축 허가일: 2016-11-11

- 사용승인일: 2017-04-14

- 구조: 일반철골구조, 판넬지붕 (기타 지붕)

- 층수: 지상 2층

- 용도: 단독주택

- 건축면적: 79.2㎡ (약 23.96평)

- 연면적: 142.56㎡ (약 43.13평)

- 대지면적: 401㎡ (약 121.30평) (건축물대장상)

6. 잠재적 리스크

6.1. 주변 환경의 영향

본 물건은 공장, 농경지와 혼재된 지역에 위치하고 있어, 공장 소음, 분진, 통행 차량으로 인한 생활 환경 저해 가능성이 있습니다. 특히, 장안읍 일대는 산업단지 조성과 더불어 산업 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장) 설치 관련 논란이 지속되고 있어, 향후 환경적 리스크를 유발할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 50.52㎡(약 15.28평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 등기부등본상에 등재되지 않은 추가 건축물로, 철거, 증축, 사용 등에 대한 법적 문제 발생 가능성을 내포하고 있으므로 사전에 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 교통 불편

버스정류장까지의 거리가 멀어 대중교통 이용이 불편한 점은 거주 편의성을 저하시킬 수 있는 요인입니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지가 자연녹지지역에 속해 있어 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍의 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치한 단독주택입니다. 비교적 넓은 토지 면적(461.00㎡)과 2층 건물을 갖추고 있으며, 감정가는 6억 5천여만 원입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로 파악됩니다.

그러나 주변에 다수의 산업 시설이 입지해 있고, 교통이 다소 불편하며, 토지가 자연녹지지역인 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 매각이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 최근 기장군 장안읍 일대에서는 산업 폐기물 처리 시설 설치와 관련된 지역 주민들의 반발이 지속되고 있어, 잠재적인 환경 문제로 인한 간접적 영향도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 461.00㎡(약 139.45평)의 토지를 활용한 다양한 건축(증축, 신축 등) 또는 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 주변 산업단지와의 연계 가능성: 인근 산업단지 종사자들을 위한 주거 시설로 활용하거나, 자체 시설을 활용한 사업(예: 소규모 물류, 작업 공간 등)의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 현 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 지역 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 653,346,040원입니다. 현재 인터넷 부동산 정보 검색 결과, 부산 기장군 장안읍 일대의 단독주택이나 토지의 실거래가 및 경매 물건 시세는 지역별, 면적별, 개발 계획에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

특히, 장안읍 반룡리 인근은 산업단지와 농경지, 주거지가 혼합된 지역 특성상 토지 시세가 변동적입니다. 최근 등록된 토지 매물 중에는 1,735평의 토지가 평당 약 98만 원에, 405평의 토지가 평당 약 301만 원에, 266평의 토지가 평당 약 195만 원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 또한, 194평의 토지가 2억 7천만 원(평당 약 140만 원)에 급매로 나온 사례도 확인됩니다.

본 물건의 토지 면적(461㎡, 약 139.45평)과 건물 면적(142.56㎡, 약 43.13평), 그리고 제시외 건물 면적을 고려할 때, 주변 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 현 시세는 감정가와 비슷하거나 소폭 낮을 것으로 예상됩니다.

낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 일반적인 경매 물건의 경우 70~90% 수준에서 결정되나, 본 물건의 입지적 단점(교통 불편, 공장 혼재, 자연녹지지역)과 잠재적 리스크(제시외 건물, 환경 문제)를 감안할 때, 이에 대한 고려가 필요합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 약 75~85% 수준의 낙찰가율 을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4억 9천만 원 ~ 5억 5천만 원

* 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 공개된 시세 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

* 특히, 제시외 건물에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토, 주변 환경(공장, 산업단지, 혐오시설 가능성 등)에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

* 본 물건의 투자 가치는 향후 지역 개발 계획, 주변 시세 변동, 규제 완화 여부 등 다양한 외부 요인에 의해 변동될 수 있으므로, 철저한 현장 답사와 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.