나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경749 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 777-2 정관세정웰메이드시티 6층617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '정관로얄듀크2차아파트' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제6층 제617호로서 * 외벽 : 일부 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감. * 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감. * 창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m 내외 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경749 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 777-2 정관세정웰메이드시티 6층617호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

토지면적: 4.58㎡ (약 1.38평)

토지지분: 4.580385739806466㎡ (약 1.38평)

건물면적: 27.01㎡ (약 8.17평)

건물지분: 27.0147㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (등기부상 신한은행)

1.1. 상세 물건 정보

건물명: 정관세정웰메이드시티

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.05.03)

총층수: 13층

본건 위치: 6층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '정관로얄듀크2차아파트' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 도심 생활권을 누릴 수 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

서측으로 약 35m, 동측으로 약 12m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 이동이 원활합니다.

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있어 상업 활동 및 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 6월 7일 접수된 신한은행 근저당권 (채권금액 60,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 별도의 개요나 내용이 없어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-23

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 기장군 정관읍 매학리는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 복합지역입니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 활용에 대한 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업지역의 특성상 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지와 오피스텔 등이 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 오피스텔 용도: 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있으며, 실제 주거용으로 사용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않으나, 본건의 경우 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 오피스텔로, 비교적 좋은 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요와 상권의 잠재력이 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 권리 분석 측면에서는 안정적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년에 건축되어 비교적 최신 건물에 속하며, 깔끔한 상태 유지가 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 상업시설 종사자 등을 수요층으로 확보할 수 있습니다.

* 입지적 가치: 부산 기장군 정관 신도시 내 상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(27.01㎡)의 정관세정웰메이드시티 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2024년 4월 12일: 70,000,000원 (13층)

* 2025년 10월 16일: 68,000,000원 (12층)

* 2026년 1월 2일: 77,000,000원 (10층)

현재 감정가는 80,000,000원입니다. 최근 실거래가 중 최고가는 77,000,000원으로, 이는 10층 거래 사례입니다. 본건은 6층에 위치하고 있습니다.

단순 시세와 감정가를 고려할 때, 70,000,000원에서 77,000,000원 사이가 시세 범위로 보입니다.

입찰 시에는 급매물 또는 시세보다 저렴하게 나온 물건에 대한 경쟁률, 임대 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 68,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

자세한 전략 수립은 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 임대 수요 등을 추가로 파악한 후 결정하는 것이 중요합니다.

본 경매 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.