나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3639 [1] 부산광역시 동구 초량동 1143-15 신우아파트 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 ‘부산국제영화고등학교" 북동측 인근에 소재하는 신우 아파트(현칭 '신우맨숀') 4층 406호로서, 부근은 간선도로변 노선상가지대 내 공동주택, 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 병원 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 초량역 및 부산진역이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 406호로서, 외벽 : 외장타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 점포 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13, 건축제한 완화), 시가지경관지구(부고 제2025-320호(2025-08-13) 시가지경관지구, 건축제한 완화), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화 구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(절대정화 구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15) (부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임, 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경3639 (1)

* 소재지: 부산광역시 동구 초량동 1143-15 신우아파트 4층406호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 2천 4백만원

* 토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

* 건물면적 (전용면적): 62.15㎡ (약 18.80평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 정보: 신우아파트 (현칭 '신우맨숀'), 1976년 11월 30일 건축 허가, 1976년 12월 30일 사용 승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 406호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 ‘부산국제영화고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변 노선상가지대 내 공동주택, 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 병원 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 초량역 및 부산진역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(건축제한 완화), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 상대보호구역(경남여자중학교), 절대보호구역(부산국제영화고등학교), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 9월 2일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액: 23,610,000원)입니다.

* 말소 예정 권리:

* 국민은행 근저당권 (2016-09-02, 23,610,000원)

* 국민은행 근저당권 (2016-10-04, 17,240,000원)

* 중소기업은행 근저당권 (2023-03-24, 36,000,000원)

* 신용보증기금 가압류 (2025-06-09, 59,037,518원)

* 국민은행 임의경매개시결정 (2025-09-12)

* 동구(부산광역시) 압류 (2025-12-10)

* 부산강서세무서장 압류 (2026-02-09)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1억 3천 5백 88만 7천 518원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자와의 관계 및 보증금/차임 액수에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 부산광역시 동구 초량동 일대는 간선도로변을 따라 상가지대가 형성되어 있으며, 아파트 등 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설, 업무시설, 병원, 학교 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 부산국제영화고등학교, 경남여자중학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 부산진역과 초량역을 포함한 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 병원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 노후 건물: 1976년 사용 승인된 건물로, 현재 약 50년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 시 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현황 조사 시 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 관련 사항을 철저히 확인하여 인수되는 권리가 있는지 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 초량동에 위치한 신우아파트 경매 물건으로, 역세권과 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건물의 노후화와 임대 관계 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 부산도시철도 1호선 초량역 및 부산진역 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 주변에 각종 상업시설, 병원, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 비교적 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 말소되는 권리가 대부분으로 권리 분석상 인수할 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2천 4백만원으로 책정되었습니다. 실제 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 현황, 향후 시장 전망, 건물 상태 및 수리비 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 필수적입니다. 특히, 임차인 현황 미상에 따른 잠재적 인수 보증금 위험이 없음을 전제하에, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.