나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10505 [1] 경상남도 창녕군 성산면 정녕리 50-1 1동(2동)호 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 성산면 정녕리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로서 창고용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 북동측, 남동측 및 남측으로 도로와 접하고, 현황 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성산1(주거형)), 가축사육제한구역(2025-11-06) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 용이하여 평가외 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 컨테이너의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 물탱크, 잡자재 및 폐기물 등이 다수 적재되어 있으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (1-1) 건물은 철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 본건 기호 (1-2) 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (1-1) 건물은 창고으로 이용 중이고, 본건 기호 (1-2) 건물은 현황 사무실 용도로 이용 중임.

설비내역

해당사항 없음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (1-2) 건물은 공부상 용도가 '창고'이나, 현황 '사무실 용도'로 이용 중인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2) 매각 포함. [목록2] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1] 용도가 '창고'이나 현황 '사무실 용도'로 이용 중임. [목록2] 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함(매각제외). [목록2] 지상에 물탱크, 잡자재 및 폐기물 등이 다수 적재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10505 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 성산면 정녕리 50-1 (성산로 81) 1동(2동)호

용도: 창고시설 (현황 사무실 용도로 이용 중)

감정가: 502,337,600원

토지면적: 1,890.00㎡ (약 571.72평)

건물면적: 342.00㎡ (약 103.46평)

건물 제시외 면적: 14.00㎡ (제시외 건물 2-1~2-2 매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 2-1~2-2 포함, 컨테이너 1동 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하양새마을금고

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 창녕군 성산면 정녕리에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주위는 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건 토지는 지적도상 북동측, 남동측 및 남측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다. 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(성산1(주거형)), 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

토지: 1987년 2월 21일자 소유권이전 등기 이후, 2018년 2월 2일자 하양새마을금고 근저당권(260,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 모두 말소될 예정입니다.

건물: 2017년 7월 3일자 소유권보존 등기 이후, 토지와 동일하게 2018년 2월 2일자 하양새마을금고 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 385,000,000원 (주요 근저당권 합계)

말소기준권리: 2018년 2월 2일자 하양새마을금고 근저당권

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건 토지는 부정형의 대체로 평탄한 대지 및 일부 경사지로 이용 중이며, 창고용 건부지로 활용되고 있습니다.

주변은 농경지, 주택, 임야가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

외부 조사 결과, 본건 주변 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 인근에 창녕성산농협 등 기본적인 생활 편의 시설이 소재합니다. 대규모 상업지구나 공업단지, 또는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 북동측 및 남동측으로 포장도로가 접해 있어 차량 접근성은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

주변 편의시설: 본건 소재지는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

교육시설: 본건은 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 이는 실제 점유 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있다는 잠재적 위험이 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 용도는 '창고시설'이나, 현황은 '사무실 용도'로 이용 중입니다. 이는 추후 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과 또는 원상 복구 명령 등의 대상이 될 수 있습니다.

* 현장 적치물: 물탱크, 잡자재, 폐기물 등이 다수 적재되어 있어, 매수인 책임 하에 정리 및 폐기물 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 명도 문제: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 제시외 건물: 컨테이너 1동은 매각에서 제외되나, 그 외 제시외 건물(2-1~2-2)은 매각에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 창고시설로, 일괄 매각 대상입니다. 현재 공부상 용도와 다르게 사무실로 이용되고 있으며, 토지 경계가 불분명하고 현장에 폐기물 등이 적치되어 있는 등 현황 파악 및 명도가 중요한 고려사항입니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 조용한 지역이며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있어 효율적인 관리가 가능합니다.

* 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재 용도 불일치 사항을 해소하거나, 현황에 맞게 활용도를 높여 재임대 또는 매각 시 부가가치를 창출할 수 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 502,337,600원

고려사항:

* 현황 용도와 공부상 용도 불일치로 인한 원상 복구 비용 또는 이행강제금 예상 비용.

* 지적 경계 불분명으로 인한 지적 측량 비용 및 추가 비용 발생 가능성.

* 현장 적치물(물탱크, 잡자재, 폐기물) 정리 및 폐기물 처리 비용.

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간 소요.

상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위에서 신중하게 결정하실 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.