나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10461 [1] 경상남도 밀양시 가곡동 728-44 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 밀양시 가곡동 소재 '밀주초등학교' 북측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 소단지아파트 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

삼각형으로 평탄하나 남동측 인접지보다 다소 높고 서측 인접도로보다 다소 낮으며,
주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

왕복 2차로의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(2022-11-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시
저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

별지 '토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

주택

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '토지·건물 감정평가명세표'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. [목록1,2] 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 제시외 건물(1-1~1-3) 및 수목(1-4) 매각 제외하고, 최저매각가격은 제시외 건물 및 수목 매각 제외로 인하여 영향받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10461 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 가곡동 728-44번지 (도로명 주소: 가곡벚꽃길 25)

용도: 단독주택

감정가: 104,478,550원

토지 면적: 370.00㎡ (약 111.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 45.12㎡ (약 13.65평)

건물 제시외 면적: 54.50㎡ (약 16.48평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (건물 지분 22.56㎡)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

감정평가요약:

* 토지: 삼각형 형태이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물: 목조 기와지붕 단층 주택으로, 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 가곡동 소재 '밀주초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택 및 소단지 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 형태: 삼각형 모양으로 평탄하나, 남동측 인접지보다 다소 높고 서측 인접 도로보다는 다소 낮은 지형입니다.

* 인접 도로: 왕복 2차로의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2024년 10월 14일 유앤아이대부유한회사의 가압류입니다.

* 말소기준권리: 2024-10-14 유앤아이대부유한회사 가압류 (창원지방법원 2024카단1399).

* 등기 현황:

* 1985-05-25: 이대공 소유권이전

* 2021-03-11: 정시자 협의분할에 의한 상속 소유권이전

* 2024-10-14: 유앤아이대부유한회사 가압류 (정시자 지분 2/7, 금 71,292,000원) - 말소기준권리

* 2025-08-26: 유앤아이대부유한회사 강제경매 (정시자 지분, 금 59,121,887원, 사건번호 2025타경10461)

* 등기부채권 총액: 71,292,000원.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 임대 관계는 미상입니다.

* 특이사항:

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각입니다. (정시자 지분 2/7 추정)

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한합니다.

* 매각에서 제외되는 지상 건물 및 수목을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 사례 (2026년 5월~6월):

* 43.52㎡ (약 13.16평) 면적의 연립 주택이 4,600만원에 거래되었습니다.

* 58.86㎡ (약 17.77평) 면적의 연립 주택이 5,100만원에 거래되었습니다.

* 63.92㎡ (약 19.33평) 면적의 다세대 주택이 4,000만원에 거래되었습니다.

* 분석:

* 주변 시세는 면적에 따라 3.3㎡당 약 200만원에서 350만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건은 단독주택이나, 주변의 연립/다세대 시세가 유사한 거래 기준으로 활용될 수 있습니다.

* 건물 면적 45.12㎡ (약 13.65평) 기준으로 볼 때, 개별 건물 가치는 약 4,000만원에서 4,800만원 범위로 추정 가능합니다.

* 감정가 104,478,550원은 토지 면적 370㎡ (약 111.93평)을 포함한 전체 부동산 가치로 보이나, 지분 매각이라는 점을 고려하면 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '밀주초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 단독주택과 소규모 아파트가 어우러진 주거 지역입니다.

* 편의시설: 초등학교 인근 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 형성 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 수목을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 그 성립 여부가 불명확하여 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(1-1~1-3) 및 수목(1-4)은 매각 대상에서 제외되며, 이는 명도 및 재산권 행사에 추가적인 고려 사항입니다.

* 건물 노후: 1985년경 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 지역 개발 계획에 따라 향후 토지 이용에 변화가 있을 수 있으나, 단기적인 영향은 예측하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치한 단독주택의 지분 경매 건입니다. '밀주초등학교' 인근의 주거 지역에 소재하며, 넓은 토지 면적이라는 장점이 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각, 공유자 우선매수, 특히 법정지상권 성립 불확실성이라는 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 법정지상권 문제는 토지 이용에 심각한 제약을 가할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 및 수목이 매각에서 제외된다는 점도 유의해야 합니다. 감정가가 전체 부동산 가치를 기준으로 산정되었을 가능성이 높고, 지분 매각과 각종 위험 요소를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 370㎡ (약 111.93평)의 토지를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주거 환경 개선 지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인근에 위치하여 주거 편의성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 (전체 부동산 기준 추정): 104,478,550원

* 예상 지분 가치 (감정가 기준): 약 52,239,275원 (1/2 지분)

* 주변 시세 반영: 건물 면적 45.12㎡ (약 13.65평) 기준, 주변 시세로 환산 시 건물 지분 가치는 약 1,400만원 ~ 2,400만원 수준으로 추정됩니다. 토지 지분 가치 (185㎡)는 감정가 대비 할인율을 적용하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 위험 요소 반영: 지분 매각, 법정지상권 성립 불확실성, 공유자 우선매수 등의 높은 위험 요소를 고려할 때, 감정가 및 이론적 지분 가치 대비 상당한 할인율이 필요합니다. 특히 법정지상권 성립 시 토지 가치가 크게 하락하거나 재산권 행사가 제한될 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 상기 분석을 바탕으로, 보수적인 관점에서 40,000,000원에서 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 중요 참고 사항: 최저매각가격은 제시외 건물 및 수목이 매각에서 제외됨으로 인해 영향을 받은 가격입니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.