나이스옥션 법원경매 통영 2025타경604 [1] 경상남도 거제시 옥포동 815-10 협동아름아파트 가동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 옥포동 소재 "옥포중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내, 제10층 제1002호 로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트(방3, 거실1, 화장실1)로 이용중임. * 현장조사시 폐문부재 상태로 본건 아파트 단지의 일반적인 상태를 기준으로 감정평가 하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형토지로서, 평탄하게 조성된 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 8m폭의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(혜성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

통영지원 2025타경604 (1)

소재지

경상남도 거제시 옥포동 815-10 협동아름아파트 가동 10층1002호

용도

아파트

감정가

62,000,000원

면적

토지면적: 30.56㎡ (약 9.24평)

토지지분: 30.56㎡ (약 9.24평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

한국주택금융공사

아파트 정보

아파트명: 협동아름

건축년도: 1996년 (사용승인일: 1996.03.26)

해당층: 10층 (총 15층)

전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

분양면적: 명시되지 않음 (전용면적 59.96㎡임)

세대수: 175세대 (총 2개동)

주차대수: 총 92대 (단지 내)

1.1. 입지조건

주위환경

경상남도 거제시 옥포동 소재 "옥포중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. 서측으로 약 8m 폭의 포장도로가 소재함.

인근 시설

* 편의시설: CU거제옥포아름점 (약 43m), GS25옥포원룸점 (약 135m) 등 다수의 편의점 및 상업시설이 도보 거리에 위치함.

* 교육시설: 옥포중학교, 혜성유치원 인근에 위치하며, 해당 시설의 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 문화/휴양시설: 옥포대첩기념공원, 거제박물관 등이 인근에 소재함.

* 청소년 시설: 옥포청소년문화의집이 인근에 위치함.

혐오시설

주변 시설 검색 결과, 본 물건지(옥포동 815-10) 인근에서 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았음. 관련 시설들은 거제시의 다른 지역(연초면, 석포리 등)에 위치하고 있어 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리

국민은행 근저당 (2014-10-21, 86,400,000원)

등기사항 요약

* 소유권이전: 김동우 (2005-11-03)

* 소유권이전: 이지영외 1명 (2011-11-11, 매매 121,000,000원)

* 근저당: 국민은행 (2014-10-21, 86,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-09-12, 58,548,458원)

등기부채권 총액

86,400,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요함. 인수 보증금 합계가 0원이라도, 현장에 실제 거주하는 임차인이 있는지, 대항력 유무 및 보증금/차임 등은 별도로 반드시 확인해야 함.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

1.3. 상권분석

지역 정보

경상남도 거제시 옥포동, 제2종일반주거지역.

단지 정보

협동아름아파트는 1996년 3월 사용승인된 175세대, 2개동 규모의 아파트 단지임.

1.4. 생활정보

주거 형태

아파트 (방 3, 거실 1, 화장실 1)

편의시설

단지 인근에 상업시설, 편의점 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

교육시설

옥포중학교, 혜성유치원 등 교육기관이 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 불확실

임대관계가 미상으로, 실제 거주 임차인 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금/차임 수준을 현장 방문 시 반드시 확인해야 함. 인수 보증금 합계 0원이라도 명도 협상 또는 명도 소송이 발생할 수 있음.

건물 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했음. 감정평가 시 일반적인 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 도배, 장판, 설비, 구조적 문제 등 내부 수리 필요 여부를 면밀히 검토해야 함.

감정가와 시세 괴리

본 건의 감정가는 62,000,000원이나, 최근 유사 면적(59.96㎡)의 실거래가가 2025년 9월 기준 41,000,000원 ~ 50,000,000원 수준으로 나타나, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 협동아름아파트 10층 1002호로, 1996년에 준공된 아파트임. 아파트 단지는 옥포중학교 인근에 자리 잡고 있으며, 주택 및 아파트가 혼재된 일반적인 주거지역으로서 교통 접근성은 보통 수준임. 권리 분석상 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황이 미상이고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 명확한 리스크 요인임. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 거제시 옥포동 지역의 비교적 안정적인 주거 지역 내 아파트 투자 기회.

* 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되는 점. (단, 임차인 현황은 별도 확인 필수)

* 잠재적 리스크(임차인, 내부 상태)를 면밀히 파악하고 해결 시, 시세보다 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 최근 59.96㎡ 면적의 거래 사례는 2025년 9월에 41,000,000원 (중개거래) 및 50,000,000원 (직거래)에 이루어졌음.

* 2026년 5월 거래된 84.99㎡ 면적의 아파트가 67,000,000원에 거래된 점을 고려하면, ㎡당 약 788,000원의 시세로 추정할 수 있으며, 이를 본 건 면적(59.96㎡)에 적용 시 약 47,275,000원의 시세가 산출됨.

* 본 건의 감정가는 62,000,000원으로, 최근 실거래가 및 추정 시세보다 높게 책정되어 있음.

예상 입찰가

최근 실거래가 범위(41,000,000원 ~ 50,000,000원) 및 추정 시세(약 47,275,000원)를 고려할 때, 감정가(62,000,000원)보다는 낮은 금액에서 입찰을 고려하는 것이 합리적임. 잠재적 리스크(임차인 현황 미상, 내부 상태 미확인)를 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 48,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.