나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21962 [1] 경상남도 거제시 장평동 산85 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 경상남도 거제시 장평동 소재"양지초등학교"남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독 및 공동주택, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형의 토지로서, 답기타로 이용 중임. 일련번호 2 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 3 : 사다리형의 토지로서, 자연림 및 일부 토지임야로 이용 중임. 일련번호 4 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 5 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 6 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 7 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 일련번호 8 : 부정형의 토지로서, 임야기타(묘지)로 이용 중임. 일련번호 9 : 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 2~6,8 : 지적도상 맹지임. 일련번호 7,9 : 북측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 6 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 7 : 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(숲에온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 8 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호1 토지는 공부상 지목은 답이나, 현황 답기타로 이용중임. 일련번호3 토지는 공부상 지목은 임야이나, 현황 자연림 및 일부 토지임야로 이용중임. 일련번호8 토지는 공부상 지목은 임야이나, 현황 묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[7, 8, 9] 지분매각.
-목록[1] 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-목록[1] 토지는 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘답기타’임.
-목록[8] 지상에 제시외 분묘가 수기 소재, 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘묘지’임.
-목록[9] 지상에 제시외 분묘 1기가 소재, 최저매각가격은 제시외 분묘로 인해 영향 받는 가격임.
-목록[2, 4~7, 9]토지는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성 있음.
-목록[4~6] 토지는 거제시로부터 건축허가(신고)(2012-건축과-신축허가-196, 2012년)를 득한 토지이나 2017년에 취소된 것으로 조사되므로 건축허가(신고)와 관련 사항은 거제시 관련부서(허가과)에 확인 필요함.
-목록[2~6, 8] 지적도상 맹지임.
-목록[3] 지상에 제시외 물건(컨테이너)이 소재하나. 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외하고 이에 구애 없이 토지를 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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사건번호: 통영지원 2025타경21962 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO (확인 필요)

1.2. 물건 현황

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소재지: 경상남도 거제시 장평동 산85

용도: 임야

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (총 토지면적 85,230.00㎡ 중 36,752.896㎡)

경매물건: 지분매각 (목록 7, 8, 9)

1.3. 감정가 및 면적

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감정가: 3,530,512,330원

토지 총 면적: 85,230.00㎡ (약 25,782평)

매각 대상 지분 면적: 36,752.896㎡ (약 11,117평)

건물 면적: 없음

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 공동주택, 임야 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

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본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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토지 등기부 상 다수의 권리 변동이 있었습니다.

주요 권리로는 경남은행의 근저당권(3,600,000,000원)이 있으며, 이를 말소기준권리로 하여 여러 가압류, 압류, 가처분 등이 설정되었다가 말소된 것으로 확인됩니다.

총 채권액은 5,477,629,903원입니다.

3.2. 인수되는 권리

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감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재합니다. (말소되지 않는 권리: 지상권)

3.3. 임차인 현황

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인수되는 보증금 합계액은 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

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본건은 임야로서, 주변의 주거 및 녹지 공간과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

인근에 유치원(숲에온유치원, 한마음유치원)이 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정된 지역이 일부 포함되어 있습니다.

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 용도지역 제한이 있어 건축 및 개발 행위에 대한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

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가장 가까운 편의시설은 "양지초등학교"이며, 주변에 주거 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한 사항

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* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 일부 필지(7, 9번)는 유치원을 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 현황상 특이사항

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* 목록 2, 4~6, 8번 필지는 지적도상 맹지이므로, 접근 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 목록 4~6번 필지는 과거 건축 허가를 득했으나 2017년에 취소된 이력이 있어, 건축 관련 사항은 거제시 허가과에 반드시 재확인해야 합니다.

* 목록 3번 필지 상에 컨테이너가 소재하나, 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

6.3. 분묘 관련 문제

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* 목록 8번 필지에는 다수의 분묘가 소재하며 현황은 묘지로 이용 중입니다.

* 목록 9번 필지에는 1기의 분묘가 소재하며, 이는 최저매각가격 산정 시 영향을 미쳤습니다.

* 목록 2, 4~7, 9번 필지에도 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여부가 불분명하거나 성립될 여지가 있어, 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 건축 관련 불확실성

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* 목록 4~6번 필지의 과거 건축 허가 취소 사실로 인해, 해당 필지들의 건축 가능 여부 및 절차에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 거제시 장평동에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

감정가는 35억 3천여만원으로 높게 책정되었으나, 매각 대상 지분이 전체 면적의 약 43% 수준임을 고려해야 합니다.

등기부상 다수의 권리 관계가 정리되었으나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 과거 건축 허가 취소 이력 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히, 다수의 분묘 존재는 향후 토지 활용에 있어 가장 큰 제약이자 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

농지 취득 자격 증명 제출이 필요한 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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* 장평동이라는 지역적 이점 및 잠재적 개발 가능성을 가진 임야라는 점.

* 필지별 활용 방안에 대한 면밀한 검토를 통해, 위험 요소를 관리하면서 가치를 재평가할 기회.

* 분묘 이장 또는 관련 협의를 통해 토지 이용의 제약을 해소할 수 있다면, 가치 상승 잠재력 존재.

9. 예상 입찰가

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본건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

특히, 지분 매각, 분묘기지권 성립 여부, 맹지, 과거 건축 허가 취소 등의 복합적인 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현장 조사 및 법률적 검토를 통해 분묘 관련 문제를 명확히 파악하고, 향후 건축 또는 개발 가능성을 구체적으로 확인한 후, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 요구됩니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.