나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21964 [1] 경상남도 통영시 산양읍 삼덕리 537 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 삼덕리 소재 '원항마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사의 '공업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물 3동이 소재하나, 공히 이동 및 이설이 가능하며, 철거가 용이한 상태로서, 감정평가 제외하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2016.08.12.) 외,내 벽 : 판넬잇기 마감. 바 닥 : 에폭시칠 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 건물은 공장으로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물은 제반 위생설비, 급,배수설비, 화물용승강기 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물에 후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ.) 매각 포함
-[목록1]지상에 이동, 이설 및 철거가 가능한 제시외 건물 3동과 실내집기류는 매각에서 제외
-공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 매각포함(감정서상 기계·기구 감정평가명세표상 소재불명인 제시외 기계·기구 ⓐ,ⓑ는 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21964 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 1,319,018,450원

2.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 삼덕리 537

용도: 공장

토지면적: 2955.00㎡ (약 893.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2개소), 역사문화환경보존지역

2.3. 건물 정보

건물면적: 793.85㎡ (약 240.16평)

건물지분: 793.85㎡

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

건물구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물 (2016.08.12. 사용승인)

건물 이용상태: 공장

건물 설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 화물용승강기 등

2.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

일괄매각 포함 제시외 건물: 감정서상 ㄱ. (매각 포함)

일괄매각 제외 제시외 건물: [목록1] 지상 이동, 이설, 철거 가능한 제시외 건물 3동 및 실내집기류

기계·기구: 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 매각 포함 (감정서상 기계·기구 감정평가명세표상 소재불명인 제시외 기계·기구 ⓐ,ⓑ는 제외)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 산양읍 삼덕리 소재 '원항마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획: 계획관리지역, 도시지역, 생산녹지지역

제한상태: 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m 이내), 역사문화환경보존지역

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (경남은행, 2021-06-11 접수)이 말소기준권리이며, 동 권리보다 선순위 권리사항은 없습니다.

4.2. 등기부 현황 (토지 및 건물)

말소기준권리인 을1 근저당권 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 2,394,809,796원

건물 등기부 채권 총액: 2,322,228,846원

4.3. 임차인 현황

임차인: 신흥영어조합법인

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-26

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차에서 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 산업시설 및 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

최근 통영시는 복합해양관광레저도시 조성 사업을 추진하며 관광 인프라 확충 및 지역 경제 활성화를 도모하고 있습니다. 또한, 산양읍 권역단위 거점개발사업도 추진되어 지역 균형 발전을 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 이러한 개발 사업들은 향후 지역의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 사업 환경

본건은 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 인근 지역은 소규모 공장이 입지하여 있어 산업 관련 시설 입지에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 시설 및 편의성

본 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 공장으로 이용 중이며 제반 위생설비, 급배수설비, 화물용승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 신흥영어조합법인이 등재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 도시지역, 생산녹지지역으로 용도지역이 지정되어 있으나, 가축사육제한구역(2개소) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 지적 경계 불분명

본 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한 바, 정확한 지적 경계를 확인하기 위해서는 전문적인 지적 측량이 요구됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7.3. 제시외 건물 및 기계·기구

매각에 포함되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ.)이 존재하며, 이동, 이설, 철거 가능한 제시외 건물 3동과 실내집기류는 매각에서 제외됩니다. 또한, 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계·기구 중 일부(ⓐ,ⓑ)는 제외되므로, 정확한 매각 포함/제외 대상을 사전에 명확히 파악해야 합니다.

7.4. 주변 시설

통영시의 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치해 있으나, 이는 본건과는 상당한 거리가 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 통영시는 해양 폐기물을 연료로 만드는 '해양자원 순환센터'를 운영하고 있으나, 현재 일부 시설 결함 문제가 제기된 바 있습니다. 이러한 환경 관련 시설은 직접적인 혐오 시설로 분류되지는 않으나, 해당 지역의 개발 계획이나 민원 발생 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 산양읍 삼덕리에 위치한 공장용 부동산으로, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 다수의 권리관계가 존재하나 말소기준권리가 명확하고 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 권리나 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있고, 지적 경계 확인이 불분명하다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 지역은 해양관광 및 지역 활성화를 위한 개발 계획이 진행 중이므로, 향후 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 상당한 규모의 토지(2955.00㎡)와 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

* 공장 및 산업 시설로서의 활용 가치가 높습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본건의 감정가는 1,319,018,450원입니다.

총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰 가능성 또한 배제할 수 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 권리 분석 재검토, 관련 법규 및 제한 사항 확인 등이 필수적입니다. 일반적으로 감정가의 80~100% 범위에서 입찰가가 결정되나, 본건의 경우 채권 총액 및 물건의 특성을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.