나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21942 [1] 경상남도 통영시 인평동 378-4 신우한아름맨션 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 인평동 소재 '충무중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트 및 주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 중 9층 903호로서, 외벽: 몰탈위페인트 내벽: 몰탈위페인트, 타일, 벽지마감 창호: 샷시 창호

이용상태

1) 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어 있으며, 도시가스난방설비, 승강기, 소화전, 소화기 등이 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 인근지와 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6~7미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-12)(충무여자중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타사항: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ.의 4. 그 밖의 사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21942 (1)

소재지: 경상남도 통영시 인평동 378-4 신우한아름맨션 9층903호

용도: 아파트

감정가: 64,400,000원

건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

토지면적: 27.16㎡ (약 8.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성심새마을금고 (등기부요약 기반)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 통영시 인평동 소재 '충무중학교' 서측 인근

* 주위환경: 학교, 아파트, 주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 대중교통 이용 편리성은 보통 수준으로 판단됨.

* 도로: 북동측으로 노폭 약 6~7미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 충무여자중학교, 경상국립대학교 통영캠퍼스 등 교육 관련 보호 구역으로 지정된 지역이 다수 포함되어 있어 향후 개발에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 8일 접수된 성심새마을금고 근저당권 (을5)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 임의경매 등)는 낙찰과 함께 소멸함. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 등기부채권 총액: 39,000,000원 (성심새마을금고 근저당 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (주의 요망: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않으므로, 현장 조사 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 주로 아파트 단지와 주택가로 형성된 주거 지역임.

* 생활 편의시설: 인근에 학교들이 위치하고 있으며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됨.

* 잠재적 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 해당 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 오히려 교육 시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건축 연도: 1992년 12월 (사용승인일 1992.12.19)

* 층수: 총 11층 건물 중 9층 (903호)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

* 마감: 외벽-몰탈위페인트, 내벽-몰탈위페인트, 타일, 벽지 마감, 창호-샷시

* 설비: 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 소화기 등 기본적인 생활 편의 설비 완비.

* 주차: 총 주차 대수 정보는 명확하지 않으나, 지하 주차장은 없고 총 39대의 주차 공간이 있는 것으로 파악됨. 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있음. (세대수 102세대)

* 아파트 관리사무소 연락처: 055-644-8915

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년식으로 노후화 진행 중. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성 있음.

* 주차 공간 부족: 세대수에 비해 주차 공간이 부족할 가능성이 있어 거주자 간 불편이 있을 수 있음.

* 토지이용계획: 교육환경보호구역 등 다수의 보호 구역에 포함되어 있어, 용도 변경이나 신축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 임대관계 미상: 현황 조사 시 임차인이 존재할 수 있으며, 인수되는 보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 인평동에 위치한 신우한아름맨션 아파트 9층 903호로, 교육 시설이 인근에 위치한 조용한 주거 환경에 자리 잡고 있습니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석상 비교적 안전한 편입니다.

다만, 1992년에 건축된 아파트로 노후화가 진행되었으며, 주차 공간 부족, 교육 보호 구역 지정 등의 요소는 고려해야 할 사항입니다.

최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있으므로, 시세 조사와 현장 방문을 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 학교 및 주거 단지 인근으로 안정적인 수요 기대.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰자의 권리 보호 용이.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 저가 매수 기회 포착 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 아파트 거래가는 50,000,000원에서 56,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 64,400,000원이지만, 최근 시세가 이를 하회하고 있는 점을 감안할 때, 감정가보다는 실거래가에 근접한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 57,000,000원에서 59,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본 건의 현장 상태, 명도 가능성, 최근 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.