나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31193 [1] 경상남도 남해군 창선면 진동리 323-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 진동리 소재 '장포마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전·답, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1~3: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1~3: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역 (2010-08-20)(500미터)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 일련번호 3: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2022-11-10) <도로법>, 역사문화환경보존지역(2010-08-20)(500미터)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 목록3 토지 일부는 접도구역에 저촉되어 감안하여 평가함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31193 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새남해새마을금고

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 남해군 창선면 진동리 323-1

용도: 답

매각대상: 토지매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 794.00㎡ (약 240.18평)

감정가: 23,820,000원

1.4. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡ (없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 진동리 소재 '장포마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전·답, 자연림 등으로 형성된 자연환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 접근 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 등 권리 내역

* 소유권이전: 최정윤 (2006-12-29), 하광종 (2017-10-23)

* 근저당권: 새남해새마을금고 (2019-02-13, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 배기우 (2025-08-07, 40,000,000원)

* 임의경매: 새남해새마을금고 (2025-09-01)

등기부채권 총액: 118,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 새남해새마을금고의 근저당권(2019-02-13)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 권리는 별도로 명시된 바는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 농경지와 자연림이 혼재된 지역으로, 주로 전원적인 성격이 강합니다. 최근 남해 힐링빌리지 조성 사업 등 개발 계획이 있었으나, 본건 자체의 상권 형성 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

본건은 차량 접근이 어려운 지역으로, 주변 편의시설 및 생활 인프라가 부족할 것으로 예상됩니다. 장포마을 인근에 위치하며, 차량 이동 시 남해군 창선면 소재지 및 주변 관광지(독일마을, 남해보물섬전망대 등) 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득 규제

본건은 용도상 '답'으로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 해당 서류 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전에 반드시 관련 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 규제

* 일련번호 1,2: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(개, 돼지 제한), 해안경관관리지역, 역사문화환경보존지역(500미터).

* 일련번호 3: 위 사항 포함, 접도구역.

이러한 규제들은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 접근성 제한

지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여, 실질적인 이용 및 개발에 어려움이 예상됩니다.

6.4. 기타 리스크

목록3 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 감안하여 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 창선면 진동리에 위치한 토지(답)로, 자연환경이 좋은 외곽 지역에 속합니다. 차량 접근성 제한, 맹지, 다양한 토지이용 규제(농지, 접도구역 등)가 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 농지취득자격증명원 제출 의무는 취득 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 개발 가능성보다는 전원생활 또는 농업용으로 고려될 수 있으나, 접근성과 규제를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 23,820,000원의 감정가로, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서의 전원생활을 추구하는 경우 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 23,820,000원을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.