나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12103 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층 1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 <대암초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 12층 1207호로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 및 바닥: 폐문부재 등으로 조사치 못함. -창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 보일러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 대로3류, 북측로 소로2류와 각각 접하며, 북측 및 남측으로 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 공부상 '3동'이나 현장에서는 '103동'임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12103 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층 1207호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 4천만원 (140,000,000원)

* 면적

* 토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 39.72㎡ (약 12.01평) - 전용면적

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 공부상 '3동'이나 현장에서는 '103동'임.

1.1. 1. 건물 정보 요약

* 건물 종류: 아파트

* 건축년도: 1996년 6월 8일 사용승인

* 총 층수: 20층

* 해당 층: 12층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

1.2. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설이 소재하는 주거지대임. 제반 입지 여건 및 주위 환경이 양호함.

* 교통: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 동측 및 남측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 각각 접하며, 북측 및 남측으로 진입이 가능함.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류, 소로2류와 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원), 절대보호구역(대암초등학교, 아이뜰유치원)으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 전세권설정 (주택도시보증공사, 2023-11-21)

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 유치권, 법정지상권 등은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 128,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 128,250,000원

1.4. 상권분석

* 주거지 특성: 해당 물건이 위치한 대방동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 교육시설: 단지 인근에 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 편의시설: 대방그린빌아파트 자체적으로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있으며, 인근 상업 지역을 통한 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 대방그린빌아파트

* 총 세대수: 834세대

* 최고층: 20층

* 최저층: 1층

* 사용승인일: 1996년 6월 8일

* 건물 내부 상태: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 12층 1207호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 벽 및 바닥 상태는 확인하지 못했습니다.

* 설비 현황: 제반 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 보일러 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 전체 기준으로 총 212대의 주차 공간(지상 4대, 지하 13대)이 확보되어 있습니다.

* 주변 시설 (혐오시설): 조사 결과, 물건지 인근에 대규모 공업 단지, 폐기물 처리 시설 등 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 오히려 다수의 학교가 인접해 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현장과의 동 표기 차이: 공부상 '3동'으로 기재되어 있으나, 현장에서는 '103동'으로 표기되어 있어 실제 방문 시 혼동이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 벽 및 바닥 상태를 조사하지 못했습니다. 인수 후 예상치 못한 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 진행될 가능성이 있어, 관련 경매 절차 진행 시 변동 사항이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 12층 아파트로, 주거 선호도가 높은 지역에 자리하고 있습니다. 주변의 양호한 주거 환경, 편리한 교통 및 생활 인프라, 그리고 우수한 교육 환경은 장점으로 평가됩니다. 최근 실거래가 추이 역시 긍정적인 흐름을 보이고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 현장 방문 시 공부상 동 표기 차이와 건물 내부 상태 미확인 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석되어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 교육 환경: 대암초등학교, 대암고등학교 등 학교시설이 인접하여 학군이 우수합니다.

* 편리한 생활 인프라: 아파트 단지 내 편의시설 및 인근 상업시설 이용이 용이합니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 거래량 및 가격 상승세를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 현재 감정가는 1억 4천만원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 5월 19일 3층 거래가 9천 7백만원, 2026년 6월 6일 7층 거래가 1억 1천 5백만원, 2026년 7월 8일 4층 거래가 1억 3천 7백만원에 이루어졌습니다. 본 건은 12층으로, 최근 거래된 4층 물건보다 층수가 높아 가치 상승 요인이 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 4천 2백만원 (142,000,000원)으로 제안합니다. 이는 최근 최고가 실거래가보다 높고, 감정가 대비 약간의 상승 여력을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.