나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12094 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 744 풍호주공아파트 110동 4층 406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '동진여자중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제4층 제406호로서, . 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 . 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지붙임 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 중로, 동측 및 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-15)(동진여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동진중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-10-15) (동진여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 물건개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12094 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 744 풍호주공아파트 110동 4층 406호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 406호

* 사용승인일: 1990년 8월 8일

1.2. 매각결정사항

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 44.99㎡ (약 13.61평)

* 건물면적: 39.30㎡ (약 11.89평)

* 건물면적(분양면적): 제공된 정보로 특정 단위의 정확한 분양면적 확인은 어렵습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

* 본 물건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '동진여자중학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물 북측으로 중로, 동측 및 남측으로는 소로가 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동진여자중학교), 절대보호구역(동진여자중학교), 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구 등 다수의 법적 규제사항이 존재합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권(2022-04-25 접수, 64,900,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 64,900,000원입니다.

* 등기부상 소유권 이전 기록이 다수 확인되며, 최신 소유권 이전(매매)은 2022년 4월 25일에 박문완 앞으로 이루어졌습니다.

* 임의경매 개시 결정 등기(한국주택금융공사, 2025-09-11 접수, 53,123,526원)가 말소기준권리보다 후순위에 있어, 경매 절차에 따라 매각되면 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어, 매각 완료 시 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 개요만 언급되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주거환경

* 본 물건이 속한 풍호주공아파트는 아파트단지 내에 위치하며, 인근으로 단독주택 및 기타 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 학교가 인접해 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 편의시설 및 학군

* 단지 인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 동진여자중학교, 풍호초등학교, 장천중학교 등 교육 시설이 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 지도상으로 확인 시, 해군기지가 인접해 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 정보

* 본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 건물은 1990년 8월 8일 사용승인을 받아 노후도가 약 36년 경과하였습니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감이며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 풍호주공아파트

* 총 동수: 11동

* 총 세대수: 390세대

* 주차: 총 171대 (세대당 약 0.44대), 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 최고층: 5층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 055-551-4669

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 노후도 및 관리

* 1990년에 건축되어 약 36년 경과한 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 규제 및 제한

* 토지이용계획상 비행안전구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역), 철도보호지구 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

* 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로, 보증금 및 차임 등 상세 내용이 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 특이사항

* 등기부 요약에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요만 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 정확한 내용, 존속기간, 인수 여부 등에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

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7. 종합의견

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본 물건은 창원시 진해구 풍호동에 위치한 풍호주공아파트 110동 4층 406호입니다. 1990년 준공된 아파트로 약 36년의 노후도를 가지고 있으며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 그러나 비행안전구역, 군사시설 보호구역 등 여러 법적 규제가 존재하여 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 임차인의 정보가 불확실하고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 주요 확인 및 검토 사항입니다. 최근 실거래가는 감정가보다 낮은 수준을 보이고 있어 가격적인 메리트는 있지만, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

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8. 투자포인트

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* 시세 대비 낮은 감정가: 8,400만원의 감정가 대비 최근 실거래가가 6,300만원에서 7,000만원 사이로 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 지역 내 실수요자들의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

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9. 예상입찰가

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* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 9일: 39.3㎡, 5층, 7,000만원

* 2026년 7월 8일: 39.3㎡, 3층, 6,400만원

* 2026년 7월 2일: 39.69㎡, 4층, 6,300만원

* 본 물건은 39.3㎡ 면적에 4층에 위치하고 있습니다. 가장 유사한 거래 사례는 4층, 39.69㎡가 6,300만원에 거래된 건입니다.

* 감정가 8,400만원 대비 최근 실거래가는 6,300만원에서 7,000만원 수준으로, 약 1,000만원에서 2,000만원 이상 낮은 가격으로 거래되고 있습니다.

* 건물 노후도, 법적 규제, 불확실한 임차 정보, 지상권 존재 가능성 등 제반 리스크를 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 합리적인 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 6,800만원에서 7,500만원 사이로 판단됩니다.

* 이 입찰가는 최신 시세, 물건의 현황, 법원 경매 진행 상황, 낙찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 분석에 대한 최종 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.