나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12102 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 74-6 신텍타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '외동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설 및 오피스텔 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 지하4층/지상 16층건 내 1층 102호 외 1개호로서, 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅, 강화유리 등 마감, 내벽 : 개별 인테리어 시설 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1)의 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 현황 "공실 상태" 입니다. 기호2)의 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 복층구조로 시설되어 있으며 현황 "카페 및 사무실 등"으로 이용중입니다.

설비내역

대상물건이 속한 건물 내에 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 대체로 인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 광로1류, 남서측 및 남동측으로 소로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(중앙지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건 기호1), 기호2)위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

미납된 관리비 있는 것으로 조사됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12102 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 74-6 신텍타워 1층 102호

* 건물명: 신텍타워

* 주소(도로명): 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 64 (상남동)

* 건축년도: 2011년 05월 02일 (사용승인일)

* 구조: 철골철근콘크리트구조, 지하 4층 / 지상 16층 건물 내 1층 102호 및 1개호

* 건물 전체 층수: 지하 4층, 지상 16층

1.2. 면적및용도

* 용도: 제1종근린생활시설 (기호1) 의원, 기호2) 소매점)

* 토지면적: 33.09㎡ (약 10.01평)

* 토지지분: 33.0901㎡ (약 10.01평)

* 건물면적: 164.93㎡ (약 49.90평)

* 건물지분: 164.93㎡ (약 49.90평)

* 매각대상: 토지, 건물 일괄 매각

1.3. 감정가및매각정보

* 감정가: 1,010,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOO (경남은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 미납 관리비 발생 가능 (현황조사서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '외동초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 위치 및 대중교통 이용 편리성을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 북서측으로 광로(폭 70m 이상)에 접하며, 남서측 및 남동측으로는 소로(폭 10m~12m, 8m~10m)에 각각 접합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 용도지구: 시가지경관지구(중심)

* 지구단위계획구역: 배후도시

* 도로 접합: 광로1류, 소로1류, 소로2류

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (전부제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2020년 08월 21일 접수된 경남은행 근저당 1,200,000,000원입니다.

* 이후 등기사항: 2020년 11월 03일 경남은행 근저당 360,000,000원.

* 임의경매 개시결정: 2025년 09월 11일 경남은행 (권리금액 1,560,000,000원).

* 압류: 2025년 09월 15일 창원시.

* 등기부채권 총액: 1,560,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권개요 없음)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 09월 04일

* 확정일자: 2025년 09월 04일

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석요약

* 본건 경매는 채권자 경남은행의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없어 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 신텍타워는 창원시 성산구의 핵심 상업지구인 상남동에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 다수의 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다.

* 쇼핑몰, 금융기관, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 본물건용도적합성

* 기호1) 물건(집합건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설-의원)은 현재 공실 상태입니다.

* 기호2) 물건(집합건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설-소매점)은 복층 구조로 카페 및 사무실 등으로 이용 중입니다.

* 상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 사업자가 입점하기에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 상남동 상업지구 내에 위치하여 각종 편의시설(백화점, 대형마트, 병원, 은행 등) 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변교육시설

* 외동초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미납관리비

* 미납된 관리비가 있는 것으로 조사되었습니다 (현황조사서 참조). 매각기일 전 관리주체를 통해 정확한 미납 금액 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 유동화/공동담보물건

* 본건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 통상 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 그러나 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 정리될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 공실가능성

* 기호1) 물건이 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 발생 시 공실 위험을 고려한 임대차 계획 수립이 필요합니다.

* 회복 기간 및 적정 임대료 수준에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

7. 종합의견

* 본건은 창원시 성산구 상남동 중심 상업지역의 우량 입지에 소재한 신텍타워 내 근린상가 경매 물건입니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 상권 및 교통 여건이 우수하여 향후 임대 수익률 증대 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 미납 관리비 발생 가능성과 일부 공실 상태는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 창원시 핵심 상업지구인 상남동에 위치한 투자 가치 높은 물건입니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권 행사에 유리합니다.

* 등기부상 권리 관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 안전성이 확보됩니다.

* 주변 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익과 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 1,010,000,000원

* 본 물건은 인수되는 임차보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 수익률 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 수익성 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.