나이스옥션 법원경매 창원 2025타경706 [1] 경상남도 창원시 진해구 덕산동 54-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창원시 진해구 덕산동 소재 송림아파트 서측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 숙박시설로서의 제반 입지조건은 대체로 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 양호함.

형태 및 이용상태

기호(2):사다리형.평지의 숙박시설 등 상업용건부지 및 일부 주차장 기호(3):자루형.평지의 숙박시설 부속 주차장 기호(4):세로장방형.평지의 나지(주차장 진입로로 이용중) 기호(5):부정형.평지의 나지(주차장 진입로로 이용중)

인접 도로상태

기호(2,5)는 서측으로 광대로와 한면이 접하며, 기호(3,4)는 지적도상 맹지로서 기호(5)를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호(2):일반상업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전 기지<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설보호법>, 철도보호지구<철도안전법> *기호(3):자연녹지지역, 철도(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전 기지<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설보호법>, 철도보호지구<철도안전법> *기호(4):일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사 시설 보호법>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설보호법>,철도보호지구<철도안전 법> *기호(5):일반상업지역,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사 시설 보호법>,제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설보호법>,철도보호지구<철도안전 법>

제시목록 외의 물건

기호(3) 지상에 후첨, 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 기호(ㄴ)이 소재하나, 단순한 임시 가설건축물로서 토지의 사용.수익에 미치는 영향은 미미함.

공부와의 차이

*기호(2)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '대'(일반건축물대장상 대지면적은 386㎡ 중 308.43㎡임.) 및 '주차장'으로 이용중임. *기호(3)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주차장'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

『감정평가액의 산출근거 및 결정의견』Ⅰ의 '7.그 밖의 사항'참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서 (사용승인일:1990.03.31.신축 / 2002.08.06.4층 18.75㎡ 증축), 외벽 : 전면부 일부 인테리어판넬마감, 그 외는 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감, 숙박시설 내부 인테리어마감 등 바닥 : 타일마감, 비닐쉬트마감 등 창호 : 샤시창호 구조 등

이용상태

*지하 : 건축물대장상 용도는 위락시설,근린생활시설이나, 현황은 '공실'로 장기간 방치된 상태로서 현상 및 관리상태가 상당히 불량함. *1층 : 숙박시설(안내실, 숙소 등) 및 근린생활시설(현황 창고로 이용중임.) *2층~4층 : 숙박시설{상호 : 궁모텔(객실 각층 7개호로서 총 21개호실)}

설비내역

급수.배수 및 위생설비,심야전기보일러 및 유류보일러(보조용) 급탕 및 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도'와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.(일반건축물대장상 2002.08.23.증축 사용승인으로 등재되어 있는 건물이나, 건축물대장상 증축면적 67.97㎡과 실측면적 50.0㎡이 서로 상이함.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 숙박시설만 정상 운영중(소유자 직영으로 탐문조사됨.)이고, 그 외는 공실로 조사되나, 임대관계는 별도의 확인이 필요함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,3-1) 및 목록2.지상 제시외 지하수 관정 1기 및 조경수, 가로등 전주는 매각 대상 포함.
- 목록3. 일부는 도시계획시설 철도에 저촉되는 바, 이를 감안하여 평가함.
- 제시외 건물(1-1)은 일반건축물대장상 2002. 8. 23.자 증축 사용승인되었으나 대장상 등재된 면적(67.97㎡)과 현황상 면적(약 50.0㎡)이 상이하여 실측면적으로 기준으로 평가함.
- 목록2,3.은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 전용허가를 득하지 않고 불법형질변경 경우 원상회복 명령 가능성 있으므로 이에 대한 구체적 사항 및 농지취득자격증명 발급관련은 관할청에 확인이 필요함.
- 목록2. 일반상업지역 및 녹지지역의 2개 용도지역에 걸쳐 소재하며, 공무상 지목은 ’답‘이나, 현황은 ’대‘ 및 ’주차장‘이며 일반건축물대장상 대지면적은 308.43㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경706 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 덕산동 54-1 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 충장로 497)

* 용도: 숙박시설, 근린생활시설

* 감정가: 1,320,151,550원

* 토지면적: 553.00㎡ (약 167.28평)

* 건물면적: 1394.81㎡ (약 421.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진해새마을금고 (근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 진해구 덕산동 송림아파트 서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 일반적인 도로 및 교통 상황은 양호한 수준입니다.

* 인접 도로상태: 주요 토지(기호 2, 5)는 서측 광대로와 접하고 있으며, 일부 토지(기호 3, 4)는 지적도상 맹지이나 인접 토지(기호 5)를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한이 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형, 자루형, 세로장방형, 부정형 등 다양한 형태로, 평지 위에 숙박시설, 상업용 건부지, 주차장 등으로 이용되고 있습니다.

* 토지 공부와의 차이: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '대' 및 '주차장'으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 17일 접수된 진해새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 HYUNEUNAH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-20, 대항력 없음.

* 임차인 천정자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-10, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부 채권 총액: 토지 등기부상 채권 총액은 약 824,150,229원, 건물 등기부상 채권 총액은 약 817,483,705원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 인근에 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 주요 업종: 본 물건의 주 용도는 숙박시설이며, 일부는 근린생활시설로 이용 가능합니다.

* 매각 대상 이용 현황: 건물은 지하 1층, 지상 4층 규모로, 지하층은 장기간 공실 상태이며 관리 상태가 불량합니다. 1층은 숙박시설(안내실, 숙소) 및 근린생활시설(창고)로 이용 중입니다. 2층부터 4층까지는 '궁모텔'이라는 상호로 총 21개의 객실을 갖춘 숙박시설로 운영 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

* 편의시설: (별도 조사 필요) 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포되어 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 숙박시설 및 주거시설이 혼합된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 시설: 일괄 매각 대상에 제시외 건물(1-1, 3-1), 지하수 관정 1기, 조경수, 가로등 전주 등이 포함되어 있습니다. 특히 제시외 건물(1-1)은 건축물대장상 면적과 현황상 면적이 상이하여 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물(ㄴ)은 단순 가설건축물로 평가되었습니다.

* 도시계획시설 저촉: 건물 일부(목록 3)는 도시계획시설(철도)에 저촉되어 있어 향후 개발 또는 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2, 3 토지는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다. 불법 형질변경 시 원상회복 명령 가능성도 있어 관할청 확인이 필수입니다.

* 용도지역 중복 및 지목/현황 차이: 토지 일부가 일반상업지역과 녹지지역에 걸쳐 있으며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대' 및 '주차장'으로 이용 중입니다.

* 건물 상태 불량: 지하층이 장기간 공실로 방치되어 있어 내부 시설의 노후화 및 관리 부실 문제가 심각한 수준입니다.

* 군사 시설 관련 제한: 해군기지, 비행안전구역, 지원항공작전기지 등 군사 시설 보호법에 따른 제한이 다수 존재합니다. 이는 지역 개발이나 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 덕산동에 위치한 숙박시설 및 근린생활시설로, 총 감정가는 1,320,151,550원입니다. 토지 총 면적 553.00㎡(약 167.28평)와 건물 총 면적 1394.81㎡(약 421.91평)에 대해 일괄 매각이 진행됩니다. 모든 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권에 의해 소멸 예정이며, 현재 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없습니다. 정상 운영 중인 객실이 있으나, 지하층의 심각한 관리 상태 불량 및 장기 공실 문제는 주요한 리스크 요인입니다. 또한, 일부 토지의 도시계획시설 저촉, 농지취득자격증명 필요, 군사 시설 관련 제한 등은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 없어 명도 진행 시 권리상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 운영 중인 숙박시설: 건물 2층~4층의 '궁모텔'은 현재 정상 운영 중인 객실 21개를 보유하고 있어 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역과 녹지지역이 혼합된 토지 이용 계획은 향후 용도 변경이나 지역 개발 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 해당 지역의 미래 가치, 그리고 본건의 개별적인 상태(건물 노후도, 수리 필요 범위, 공실 등)를 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다. 따라서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.