나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12522 [1] 울산광역시 북구 상안동 358-1 쌍용아진그린타운 104동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 천곡동 소재 '동천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

차량진출입 가능하며, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 1층 103호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샷시창호 등으로 치장 또는 마감되었음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내외 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12522 (1)

소재지: 울산광역시 북구 상안동 358-1 쌍용아진그린타운 104동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 1억 2천 9백만원

토지면적: 37.63㎡ (약 11.38평)

토지지분: 37.632㎡ (약 11.38평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 차OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

울산광역시 북구 상안동에 위치하며, 동천초등학교 남측 인근 지역입니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 단지 내외부 도로망 상태는 양호한 편입니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물구조 및 상태:

해당 물건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕의 15층 건물 중 1층 103호입니다. 1996년 4월 26일 사용 승인된 아파트입니다.

아파트 정보:

- 아파트명: 쌍용아진그린타운 (쌍용아진1차)

- 총 동수: 7개동

- 총 세대수: 674세대

- 건물 최고층: 15층

- 해당 층: 1층

- 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

- 총 연면적: 61,638.44㎡ (건축물표제부 총괄표제부 기준)

- 주차대수: 총 371대 (자주식)

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

해당 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 16번 주택임차권이 존재합니다.

- 임차인: 차인영

- 보증금: 1억 2천 5백만원

- 전입일자: 2021년 7월 26일

- 확정일자: 2021년 6월 9일

- 대항력: 있음

- 비고: 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리:

2023년 2월 20일자 동래세무서장의 압류 결정입니다.

인수되는 권리:

을구 16번 주택임차권 (차인영)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당 결과에 따라 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.

채권 총액:

등기부채권 총액은 1억 2천 5백만원입니다.

4. 상권분석

주위 환경:

주변은 아파트 단지와 다세대 주택 등 공동주택 밀집 지역입니다. 이면으로는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 주거 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

상업시설:

아파트 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 식료품, 편의점, 세탁소 등 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교육시설:

인근에 동천초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

편의시설:

단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

교통시설:

단지 주변으로 버스 정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

기타:

- 건물 사용승인일: 1996년 4월 26일 (준공 후 약 30년 경과)

- 주차: 총 371대 주차 가능 (세대당 약 0.55대)

- 전기차 충전기: 지상 8대 설치

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 위험:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(차인영)의 보증금 1억 2천 5백만원입니다. 만약 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다. 이는 예상 매수 금액 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

건물 노후화:

1996년에 준공되어 현재 약 30년이 경과한 건물로, 향후 리모델링 또는 유지보수에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설 관련:

검색 결과, 해당 물건지 인근에서 과거 축사 건립 관련 갈등이 있었던 사례가 확인되었으나, 직접적으로 인접하거나 본 물건에 영향을 미치는 혐오시설의 존재는 특정되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거지역 외곽에서는 잠재적인 혐오시설 관련 이슈가 발생할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 입지상 초등학교가 인접해 있고 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 우려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 2천 5백만원입니다. 만약 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하며, 이는 투자 비용의 상당한 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 배당표 공고 후 예상 배당률을 면밀히 분석하여 보증금 변제 가능성을 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 건물의 노후화도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성을 고려할 때 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

임차인 협상 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 협상을 통해 명도 조건을 유리하게 이끌어낼 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. (단, 이는 법적 검토 및 임차인과의 소통이 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 2천 9백만원

최근 매매 사례 (59.98㎡ 기준):

- 2026년 6월 8일: 1억 3천만원 (8층)

- 2026년 6월 2일: 1억 2천만원 (3층)

시세 분석:

최근 2026년 6월 거래 사례를 볼 때, 해당 면적(59.98㎡)의 시세는 약 1억 2천만원에서 1억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 1억 2천 9백만원은 현재 시세와 유사한 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(차인영)의 보증금 1억 2천 5백만원을 인수해야 할 가능성이 높은 물건입니다. 법원 기록상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있으며, 등기부상 임차권이 '인수'로 표시되어 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 다른 명확한 내용과 상반되므로, 보증금 1억 2천 5백만원 인수의 가능성이 매우 높다고 판단하고 보수적으로 접근해야 합니다.

매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금 중 미변제 잔액)이 시세(약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원)를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 1억 2천 5백만원이 전부 배당으로 충당되지 못하고 매수인이 인수해야 한다면, 현 시세 대비 높은 가격으로 낙찰받는 것은 위험할 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 입찰 접근이 필요합니다.

제공된 정보와 시세, 그리고 인수 가능한 보증금을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 사이 를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원의 배당표 공고 후 예상 배당률을 면밀히 확인한 뒤, 인수해야 할 보증금 잔액을 감안하여 신중하게 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.