나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1443 [1] 울산광역시 북구 호계동 1025-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 호계동 소재 <은월초등학교> 남측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활시 설, 주상용 건물 및 단독주택, 나대지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 단독주택 및 근린생활시설 부지로 이용중입니 다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 11미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,지구단위계획구역(호계매곡지구),소로1류(폭10m~12m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(가축사육제한지역(전부제한))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,도시개발구역<도시개발법>,

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2)> 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서, 외벽 : 준불연판넬 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 마감 등 창호 : 샤시창호 등 <기호(3)> 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 벽체 : 준불열단열재판넬 마감 등 창호 : 샤시창호 등 바닥 : 콘크리트위 몰탈 마감 등

이용상태

<기호(2)> 단독주택으로 이용중입니다. <기호(3)> 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(수리점), 2,3층은 공히 제2종근린생활시설(사무소)이 며 2,3층은 공실상태입니다.

설비내역

<기호(2)> 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다. <기호(3)> 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호(3) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 기호(ㄱ)이 있으며 감정평가하였습니 다.

공부와의 차이

기호(3) 건물의 경우 등기사항증명서상 제2종근린생활시설,창고시설로 되어 있으나 건축물대 장상 2022년 10월 22일에 1층 246.5㎡가 창고시설에서 제2종근린생활시설(수리점)으로 용도 변경된 것으로 판단되오니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2)는 소유자 거주, 기호(3) 중 1층은 임차인 사용, 2,3층은 공실로서 임대관계는 없는 것으로 탐문되었으나 정확한 내용은 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 비가림시설 10.5㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1443 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 호계동 1025-8

* 용도: 근린시설, 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 단독주택)

* 감정가: 2,318,347,980원

* 토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

* 건물면적: 838.62㎡ (약 253.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농소농업협동조합

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 10.50㎡ (판넬조 판넬지붕 단층 비가림시설)

* 특이사항: 도시개발구역, 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 감정평가서 요약: 토지감정요항표, 건물감정평가요항표

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 호계동 소재 은월초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 노변 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택, 나대지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 11미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 소로1류(폭10m~12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 정보 확인 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 근저당권(농소농업협동조합, 2019.08.29.) 및 건물 등기부상 근저당권(농소농업협동조합, 2020.07.22.)으로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 실제 등기부상 지상권은 존재하지 않습니다.)

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 1,884,333,627원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,080,000원

* 전입일자/확정일자: 2022.10.12.

* 배당신고일자: 2025.10.31.

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

* 건물 구조 및 이용상태:

* 기호(2) 건물: 경량철골구조, 기타지붕, 2층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다.

* 기호(3) 건물: 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕, 3층 건물로 1층은 제2종근린생활시설(수리점), 2층 및 3층은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 2, 3층은 공실 상태입니다. (2022년 10월 22일 1층 용도 변경 이력 있음: 창고시설 -> 제2종근린생활시설)

* 부합물 및 종물: 판넬조 판넬지붕 단층 비가림시설 10.5㎡ (약 3.18평)이 제시외 건물로 포함되어 매각됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 울산 북구 호계동의 도시개발구역(호계매곡지구) 내에 위치하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 주변 상권: 은월초등학교와 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보된 상권입니다.

* 활용 가능성: 건축물 용도가 단독주택과 제2종근린생활시설로 구성되어 있어, 주거용 및 상업용으로 복합 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 은월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 공실: 기호(3) 건물 2, 3층이 공실 상태로, 임대 수익을 기대할 경우 공실 장기화 가능성을 고려해야 합니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 도시개발구역: 향후 개발 사업 진행 시 일시적인 소음, 분진 등 불편이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 등기사항증명서와 건축물대장상 용도(기호(3) 건물 1층)에 차이가 있어, 관련 인허가 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 호계동 도시개발구역 내에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 권리 관계가 깨끗하고 임차인 인수 부담이 없어 투자 매력도가 높습니다. 특히, 호계매곡지구 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되며, 다양한 업종의 근린생활시설 및 주거용으로 활용 가능성이 높습니다. 다만, 일부 층수의 공실 문제와 명도 협의에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 도시개발구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 복합 활용 가능성: 주거 및 상업 시설로의 다용도 활용을 통한 임대 수익 창출.

* 미래 전망: 지역 개발 사업 추진에 따른 투자 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 지역별 임대 시장 조사, 향후 개발 계획에 따른 가치 평가 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 본 보고서에서는 제시된 감정가격을 기준으로 권리 인수 부담을 제외한 기본적인 분석만을 제공합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.