나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12457 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 575 럭키남창아파트 에이동 7층712호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 ""토리공원"" 북서측 인근에 위치한
[럭키남창아파트 제에이동 제7층 제712호]로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 다가구주택,
및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제7층 제712호로서,

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비 등
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>.

공부와의 차이

본건은 현칭 및 건물외벽의 표식에는 ""럭키남창아파트 101동""으로 되어 있으니 이 점 참고
하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

현칭 및 건물외벽의 표식에는 '럭키남창아파트 101동'으로 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12457 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 575 럭키남창아파트 에이동 7층712호

신주소: 울산광역시 울주군 온양로 86 (온양읍 대안리)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.40㎡ (약 10.71평)

토지 지분: 35.404129999999995㎡

건물면적 (전용면적): 52.56㎡ (약 15.90평)

건물 지분: 52.56㎡

참고: 본 물건의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. 해당 건물의 전체 면적은 10,513.56㎡ 입니다.

1.3. 가격 정보

감정가: 96,000,000원

1.4. 기타 기본 정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건

사용승인일: 1991년 12월 07일

층수: 7층 (총 12층)

난방방식: 개별난방 (도시가스)

주차: 아파트 단지 내 총 162대 (지상 4대, 지하 6대)

주요 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소방설비 등

1.5. 특이사항 및 주의사항

현칭 및 건물외벽의 표식에는 '럭키남창아파트 101동'으로 되어있으나, 공부상으로는 A동 712호이므로 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 "토리공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOO 입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 13일 접수된 새울산새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사굿리치

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 미상입니다. 보증금 500만원은 인수되지 않는 것으로 판단되나, 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 96,513,805원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 환경

본 건이 위치한 울산광역시 울주군 온양읍 대안리는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 상대보호구역

* 온천원보호지구

위와 같은 용도지역 및 지구에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4.3. 주변 혐오시설 검토

일반적인 지도 검색 및 정보 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: "토리공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 일부 제공합니다.

5.2. 건물 노후화

1991년 준공된 아파트로, 약 35년의 노후화가 진행되어 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 표기 오류

현칭 및 건물외벽 표식이 '럭키남창아파트 101동'으로 되어 있어, 등기부상 A동 712호와의 혼동 가능성이 있습니다. 소유권 이전, 관리비 납부 등에서 관련 사실 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

준공 후 35년이 경과하여 향후 대규모 수선이나 리모델링이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

온천원보호지구, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보 미비

주식회사굿리치 임차인의 경우 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 보증금 외 추가적인 금전적 부담이 있는지 여부는 계약서 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍에 위치한 럭키남창아파트 7층 712호로, 감정가는 96,000,000원입니다. 1991년 준공되어 노후화가 진행된 건물이나, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 외벽 표식과 등기부상의 동 표기 오류는 명확한 확인이 요구됩니다. 임차인 '주식회사굿리치'는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 온천원보호지구 등에 해당하여 일부 용도 제한이 있을 수 있으나, 전반적인 입지와 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 공원 인근에 위치하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역입니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 없이 말소될 권리들이 많아 권리 분석이 비교적 안전합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 울주군이라는 지역적 특성을 고려한 장기적 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적의 럭키남창 아파트 7층 매물은 8,800만원에서 10,000만원 사이에서 거래되었습니다. (2026년 7월 7일 3층 8,800만원, 2026년 5월 18일 12층 10,000만원)

감정가는 9,600만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

본 물건은 35년차 노후 아파트라는 점과 건물 외벽 표기 오류 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 인수되는 보증금은 0원으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 부동산 가치에 집중할 수 있습니다.

최근 거래된 최저가(8,800만원)와 감정가(9,600만원)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 7층이라는 위치와 건물 노후화 등을 감안하면 8,000만원에서 9,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 8,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가의 약 88.5% 수준이며, 최근 실거래가 하단과 유사한 가격입니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 병행하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.