나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1438 [1] 울산광역시 남구 무거동 1551 무거청구맨션 102동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 ""신복초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제10층 제1006호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(무거)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(무거초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(수니유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(장검중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2017-03-30)(무거초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(수니
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1438 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 1551 무거청구맨션 102동 10층1006호

용도: 아파트

감정가: 169,000,000원

토지면적: 22.48㎡ (약 6.8평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 범서농업협동조합

건축년도: 1997년 (사용승인일 1997.10.30)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 10층

총 세대수: 285세대

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 남구 무거동 소재 "신복초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로상태: 단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 04월 21일 접수된 범서농업협동조합의 근저당권 (을24, 채권액 118,800,000원).

총 채권액: 247,370,769원.

인수되는 권리: 매각으로 인해 전부 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

주위 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육시설: 신복초등학교와 인접하며, 무거초등학교, 수니유치원, 장검중학교 등 관련 교육시설 보호구역 내 위치.

교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

편의시설: 근린생활시설이 주위에 형성되어 있을 것으로 추정.

단지 정보: 무거청구맨션은 1997년 10월 30일 사용승인되었으며, 총 285세대, 2개동으로 구성됨.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 불확실성: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 확인되어 인수 또는 명도 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

건축 연한: 1997년 건축으로 2026년 기준 약 29년 경과된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 소로, 중로 등 도로 관련 용도 지역 지정 및 다수의 보호구역(가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역)이 존재함.

주변 시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 무거동의 일반적인 아파트 단지에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 경매 물건으로서 임차인 현황의 미상 정보와 건축 연한 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 건에 대한 특별한 투자 포인트는 제공된 정보 내에서 도출되지 않았습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일 면적(59.90㎡)의 아파트는 2026년 5월 및 6월에 각각 16,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 169,000,000원입니다. 최근 실거래가(16,000만원)가 감정가(16,900만원)보다 낮게 형성되어 있는 점을 고려해야 합니다.

예상 입찰가:

임차인 현황이 미상이고 명도 과정에서의 변수를 고려할 때, 최근 실거래가 수준인 16,000만원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 잠재적 리스크를 감안하여 16,000만원 ~ 16,500만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.