나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1401 [1] 울산광역시 북구 염포동 304 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 염포동 소재 '염포초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 주거지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콩크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제309호로서, 외벽 : 몰탈위 칼라페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈위 칼라페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 서측으로 세로에 접하며, 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

가. 대상물건 토지는 공부상 지목 '전'으로 등재되어 있으나, 현황 '대'임. 나. 대상물건 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도 연립주택으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 '아파트'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없 음.

물건 비고

1. 대상 물건 토지는 공부상 지목이 '전'으로 등재되어 있으나, 현황은 '대'임
2. 대상물건 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도가 '연립주택'으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 '아파트'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 울산지방법원 2025타경1401 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 울산광역시 북구 염포동 304 3층309호

건물명: 신전아파트

용도: 아파트 (집합건축물대장상 '연립주택'으로 기재되었으나 등기사항전부증명서상 '아파트'로 등재됨)

건축년도: 1979년 6월 사용승인

1.3. 면적

토지면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

토지공부상 지목: 전 (현황: 대)

건물면적(전용면적): 53.19㎡ (약 16.09평)

건물면적(분양면적): 제공된 정보에 따라 별도 표기하기 어려움

1.4. 감정가

감정가: 66,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 염포동 소재 '염포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 환경

염포초등학교를 비롯한 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다. 염포동 지역은 산업시설과 주거지가 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기사항전부증명서상 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리인 북울산새마을금고의 근저당권(2016-07-08 접수, 45,500,000원)보다 후순위이거나, 말소 예정으로 파악됩니다. 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 북울산새마을금고 근저당 (2016-07-08)

총 등기부채권액: 115,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1990년 1월 30일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 주거지대와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 개발 가능성

북구 염포동 지역은 산업단지와 주거지가 인접해 있으며, 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북동측 인근에 염포초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 생활 편의시설

주거지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'입니다.

* 건물: 집합건축물대장상 용도는 '연립주택'이나 등기사항전부증명서상 '아파트'로 기재되어 있어, 등기부상의 용도와 일치하지 않는 점은 주의가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 이 은 1990년 1월 30일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 면밀한 확인과 대비가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재건축 또는 개발 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 염포동에 위치한 아파트로, 감정가는 6천6백만원입니다. 염포초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 등기부상 권리관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(이 )이 보증금 0원으로 거주 중인 점은 명도 시 주의가 요구됩니다. 또한, 토지 지목과 건물 용도에 공부상 불일치가 있어 추가 확인이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 대비 상대적으로 낮은 감정가를 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 염포초등학교 인접한 교육 환경

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 낮은 감정가 대비 넓은 건물 면적 (53.19㎡)

* 향후 지역 개발 가능성

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 감정가 66,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 공부상 불일치와 같은 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사 및 명도 가능성 등 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.