나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1394 [1] 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 207동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 <신명초등학교> 남측 인근에 위치하는 봉우아파트 207동 2층 203호로서, 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 207동 지하 1층/지상 20층 건물 중 2층 203호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등, 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등, 창호: 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2024-06-20), 제3종일반주거지역, 근린공원(2012-09-06)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-12-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 울산지방법원 2025타경1394 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 568 봉우아파트 207동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 81,500,000원

토지면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

건물면적: 67.88㎡ (약 20.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 남측 인근에 위치한 봉우아파트 207동 2층 203호입니다.

주변은 대단지 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태 역시 주변 가로망상태 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 2월 23일 접수된 국민은행 근저당권(을9)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(을11 근저당권, 을12 주택임차권, 갑9-갑13 가압류, 갑14 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 특별히 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 200,614,264원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2017년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 1월 17일

* 대항력: 없음. (본 건 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위로, 대항력이 없어 전액 배당받지 못할 경우에만 낙찰자가 인수할 여지가 있으나, 배당 신고일을 고려할 때 전액 배당 가능성은 높은 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

해당 물건의 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

토지이용계획상 제1종 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

근린공원(저촉), 소로/중로(접합/저촉) 등 도시계획 시설이 일부 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역으로 지정된 점은 확인됩니다. 도시관리계획 입안 중인 사항도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 교육시설: 신명초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육환경이 양호합니다. (상대보호구역, 절대보호구역으로 지정됨)

* 아파트 정보: 봉우아파트는 1994년 1월 17일에 사용승인되었으며, 총 9개 동, 998세대로 이루어진 대단지입니다. 최고 20층 규모입니다.

* 관리사무소 연락처: 055-362-4070

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1994년 건축된 아파트로, 약 30년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 일부 토지에 근린공원 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 존재하며, 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (단, 명시된 박 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 울산지방법원 2025타경1394호로 진행되는 경상남도 양산시 평산동 봉우아파트 207동 2층 203호에 대한 경매 물건입니다.

감정가는 81,500,000원이며, 전용면적 67.88㎡ (약 20.53평)에 해당하는 아파트입니다.

권리분석상 특별히 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 환경 및 교통, 교육시설 접근성이 양호한 편이나, 건물 노후도와 일부 토지이용계획 상 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 감정가 대비 합리적인 가격으로 아파트 내 집 마련이 가능합니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 권리관계에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 양산시 평산동 지역의 개발 계획 등을 고려한 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 본건과 동일한 면적(67.88㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 16일에 93,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사 면적(74.53㎡)의 다른 매매 사례는 2026년 7월 11일에 59,500,000원에 거래되었으나, 이는 특수한 상황(예: 저층, 특수 매물 등)으로 판단되며 참고용으로만 활용해야 합니다.

* 최근 전월세 시세는 67.88㎡ 면적 기준, 보증금 1,000만원에 월세 40만원 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정

* 감정가 81,500,000원 대비 최근 유사 면적 실거래가 93,000,000원을 고려할 때, 시세보다 저평가된 상태로 판단됩니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치를 종합적으로 고려하여, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.