나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1398 [1] 경상남도 양산시 어곡동 9-3 로얄파크빌 104동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스텐 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 ""어곡초등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 학교, 농경지, 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건 중 5층 503호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있으며, 난방설비 작동여부는 경매진행시 확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 가장형의 토지로 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

연변 [1,3~5]
준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.


연번 [2]
준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1398 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 어곡동 9-3 로얄파크빌 104동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 36.09㎡ (약 10.91평)

* 건물면적: 75.65㎡ (약 22.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOO (양산농업협동조합)

* 사용승인일: 2004년 8월 27일

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 445세대

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 어곡동 소재 "어곡초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 대상 물건 주변은 아파트 단지, 학교, 농경지, 그리고 중소규모의 공장들이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 도로망 상태 또한 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 5필지의 가장형 토지로, 주거용 아파트 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역

* 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

* 상대보호구역

* 절대보호구역 (일부 필지)

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인 관련 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 해당 임차인의 보증금 및 차임액 등 구체적인 사항을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 10월 17일 접수된 양산농업협동조합의 근저당권 (채권금액 105,000,000원).

* 본건 임의경매 개시 결정은 2025년 8월 19일 등기되었습니다 (채권금액 88,733,162원).

* 등기부상 소유권 이전 등기들과 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보는 없으나, 일반적인 경우 지상권 등은 말소되지 않을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 양산시 어곡동 일대는 아파트 단지와 학교를 중심으로 주거지가 형성되어 있으나, 다수의 중소규모 공장들이 밀집한 공업지대와 인접해 있습니다.

* 과거 어곡초등학교 주변의 공단으로 인한 악취, 먼지, 소음 문제가 제기된 바 있으며, 이러한 환경적 요인은 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 이는 잠재적으로 소음, 악취, 대기 질 문제 등 환경적 요인에 의한 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 어곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 로얄파크빌 (삼성로얄파크빌)

* 주소: 경상남도 양산시 어곡동 9-3

* 사용승인일: 2004년 8월 27일 (20년 경과)

* 세대수: 총 445세대

* 주차: 총 183대 (지상 3대, 지하 28대), 지하 전기차 충전기 9대.

* 전용면적: 75.65㎡ (약 22.86평)

* 단지 전체 면적: 41,904.457㎡

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 공업지대 영향: 다수의 중소규모 공장이 인접해 있어 소음, 악취, 대기오염 등의 환경적 영향으로 주거 쾌적성이 저하될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 준공된 건물로 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등은 향후 토지 이용이나 재건축 등에 제한 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 로얄파크빌 아파트 104동 5층 503호입니다.

* 어곡초등학교와 인접한 주거 환경을 갖추고 있으나, 주변에 공업단지가 밀집하여 환경적 요인을 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가 1억 1,200만원 대비 최근 실거래가는 8,500만원에서 1억원 수준으로 조사되었습니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 내 비교적 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치합니다.

* 어곡초등학교 인접으로 실수요자, 특히 자녀가 있는 가구의 관심을 받을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성을 면밀히 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 25일 (6층): 8,500만원

* 2026년 6월 4일 (13층): 10,000만원

* 2026년 7월 15일 (8층): 9,000만원

* 평균 실거래가 (2026년 6-7월 기준): 약 9,167만원

* 본건은 5층으로, 최근 거래된 6층(8,500만원)보다는 높은 가치를 기대할 수 있습니다. 8층(9,000만원) 및 13층(10,000만원)의 거래 사례를 종합적으로 고려 시, 5층의 적정 가치는 8,500만원 이상으로 평가됩니다.

* 감정가(112,000,000원)는 최근 실거래가 최고가(10,000만원)보다 높으므로, 감정가 자체를 기준으로 한 높은 입찰은 신중해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 최근 실거래가 평균치(약 9,167만원)를 기준으로, 5층이라는 점과 경매 시장 분위기를 고려하여 9,500만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

* 투자의 최종 결정은 본인의 자금 계획, 물건에 대한 추가 조사 결과, 그리고 경매 현장의 분위기 등을 종합적으로 고려하여 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.