나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2856 [1] 대구광역시 서구 중리동 78-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 중리동 소재 '중리중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아 파트단지, 단독주택 및 노선상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구달서초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 세멘벽돌조 스라브지붕 2층건으로서 외벽: 몰탈위 페인트 및 적벽돌 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 모노륨 및 타일 등 마감, 창호: 하이새시창 마감입니다. (나) 세멘벽돌조 스라브지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인트 및 드라이브트 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감입니다. ㄱ) 조적조 판넬지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감입니다. ㄴ) 기존벽체위 판넬지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감입니다. ㄷ) 기존벽체위 판넬지붕 2층 소재건으로서 외벽: 판넬 등 마감, 창호: 하이새시창 마감입니다.

이용상태

(가)1,2층: 단독주택 (나): 창고 ㄱ: 현관 ㄴ: 다용도실 ㄷ: 현관, 다용도실

설비내역

(가)건물은 위생 및 급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 (나)건물의 용도는 '변소' 이나, 실제 '창고' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 니. 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2856 (1)

소재지: 대구광역시 서구 중리동 78-20

용도: 단독주택

감정가: 302,450,590원

토지면적: 147.70㎡ (약 44.68평)

건물면적: 141.79㎡ (약 42.89평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중대구새마을금고

2. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 중리동 소재 '중리중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 노선상가 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 가장형으로 등고 평탄하며, 현재 단독주택 건물 부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 경덕여자고등학교, 대구달서초등학교, 중리중학교 등 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건 토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2014년 11월 3일 접수된 대봉새마을금고의 근저당권(채권금액 29,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정 등기(2025년 9월 5일 접수, 중대구새마을금고) 및 그 이전의 근저당권, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 권리로 확인되어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 분석 결과, 강호순, 김태임, 여석순 세 임차인 모두 대항력이 없습니다.

* 강호순: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 2017년 9월 15일 전입, 2017년 9월 18일 확정, 2025년 10월 28일 배당신고. 대항력 없음.

* 김태임: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 2022년 2월 25일 전입, 확정일자 없음. 대항력 없음.

* 여석순: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 2020년 7월 13일 전입, 2024년 6월 5일 확정, 2025년 10월 15일 배당신고. 대항력 없음.

상기 임차인들의 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

등기부채권 총액은 말소기준권리인 근저당권 채권총액 29,000,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월: 전용면적 69.02㎡(약 20.88평) 다세대 주택 135,000,000원

* 2026년 5월: 전용면적 74.99㎡(약 22.69평) 다세대 주택 166,000,000원

주의사항: 상기 시세 정보는 다세대 주택이며, 본건은 단독주택으로 주택 유형 및 면적 등에서 차이가 있습니다. 따라서 본건의 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵지만, 중리동 일대의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 302,450,590원이며, 이는 유사 유형의 다세대 주택 거래 사례와 비교 시 상대적으로 높은 수준입니다. 이는 본건의 단독주택 용도, 넓은 토지 면적(약 44.68평), 건물 규모(약 42.89평) 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 '중리중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변에 대구달서초등학교, 경덕여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 및 노선상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 관련하여, 제공된 정보 및 검색 결과상 본건의 직접적인 인근 지역(중리동)에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 대구시 서구 지역(특히 상리동 인근)에 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었던 점을 감안할 때, 광범위한 지역 차원에서의 환경적 요인을 고려할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 '나' 건물의 용도는 '변소'이나 실제로는 '창고'로 이용되고 있어, 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 정비 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 본 건물은 1987년 건축되어 연식이 오래된 편입니다. 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가는 3억 245만원 수준이나, 주변의 다세대 주택 거래 사례 가격과 비교했을 때, 본 단독주택의 시세 형성에는 차이가 있을 수 있습니다. 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 김태임의 경우 확정일자를 받지 않아 대항력은 없으나, 보증금 50,000,000원에 대한 반환 의무 발생 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 중리동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 주변 학군 및 교통이 비교적 양호하며, 주거 환경이 조성되어 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없다는 장점이 있습니다. 다만, 건물의 연식, 공부와의 차이, 그리고 유사 유형의 타 부동산 시세와의 비교 분석을 통해 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 중리동 일대의 단독주택 부지로서, 넓은 대지면적(약 44.68평)을 활용한 증축, 리모델링 또는 재건축 잠재력이 있습니다.

* 주변에 학교가 있어 안정적인 주거 지역으로서의 가치가 있습니다.

* 일괄 매각 물건으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 302,450,590원입니다. 주변 다세대 주택 거래 사례는 약 1.3억~1.6억원 수준으로, 본건의 감정가와는 큰 차이를 보입니다. 이는 본건이 단독주택으로 토지 면적이 훨씬 넓고 건물 규모가 크기 때문으로 분석됩니다.

단독주택의 경우, 토지 가치가 중요하게 반영되며, 건물의 연식 및 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제시된 시세 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세와의 차이, 건물 연식(1987년 건축), 그리고 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 낙찰가는 최소 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통한 상세 분석 및 주변 단독주택 실거래가 비교 등을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 범위인 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.