나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31792 [1] 대구광역시 달서구 두류동 141-2 선빌파크타운 11층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재‘두류네거리’남동측 인근에 위치하는 구분소유부동
산(아파트)인‘선빌파크타운 11층 1202호(집합건축물대장상 전유부분면적: 84.95㎡, 계단식
, 남동향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가
구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장과 북서측 인
근에 지하철 '두류역'이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 13층 중 11층 1202호 단위세대로서,
-사용승인일자: 2004.08.26.
-외벽: 화강석 및 몰탈위 페이트 마감 등
-내벽: 벽지 마감 등
-바닥: 일반바닥제 및 습식타일 마감 등
-창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 화장실 등)로 이용중임

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 도시가스 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 가장형의 토지로서 인근지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '아파
트 및 근린생활시설의 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측으로 약 8미터 가량의 포장도로에 접하며 주 출입로로 이용되고 있음
.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 대상인 토지로서
141-2번지:
도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(세부
사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사
항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 대지권 대상인 토지는 141-2,141-3,141-17,141-18번지이나 실제 합병되어 141-2번지
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.

2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31792 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 두류동 141-2, 선빌파크타운 11층 1202호

* 물건종별: 아파트

* 감정평가액: 249,000,000원

* 면적:

* 토지: 23.30㎡ (약 7.05평)

* 건물: 84.95㎡ (약 25.69평) - 전유부분 면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매진행구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 건축물 현황:

* 사용승인일자: 2004년 08월 26일

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 13층 건물 중 11층

* 용도: 공동주택, 근린생활시설 (집합건축물대장상)

* 공동담보 여부: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 두류동, ‘두류네거리’ 남동측 인근에 위치

* 주변환경:

* 시가지 내 도로변 상가지대와 배후 주거지역(주상용, 단독, 다가구, 아파트 등)이 형성되어 있음

* 건물 자체에 공동주택 및 근린생활시설이 포함된 복합 용도 건물임

* 교통:

* 일반 차량의 출입이 원활하며, 시가지 내에 소재함

* 인근에 시내버스 정류장이 있고, 북서측 인근에 지하철 ‘두류역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

* 도로: 본건 아파트 단지 남동측으로 약 8미터 가량의 포장도로에 접하며, 주 출입로로 이용되고 있음

* 토지이용계획:

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 03월 22일 접수된 OK저축은행 근저당권 (채권금액: 278,400,000원)

* 총 채무액 (등기부상): 약 278,400,000원 (근저당) + 241,834,582원 (임의경매 채권)

* 매각 후 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 OK저축은행 근저당 및 이에 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권보존 및 소유권이전 등기 이력이 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 인수사항 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의: 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지 여부, 보증금 및 차임이 미상인 경우 인수 여부 등은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 대구광역시의 주요 네거리 중 하나인 두류네거리 인근으로, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 건물 용도: 아파트 및 근린생활시설이 복합된 건물로, 주거 수요와 상업 시설 이용 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 입지입니다.

* 교통 접근성: 지하철 2호선 두류역이 인근에 위치하고 다수의 버스 노선이 경유하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 지역 특징: 대구 달서구의 중심 지역 중 하나로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 두류역을 통해 대구 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변 상가지대에 각종 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. (예: 대구 달서초등학교, 대구 본리중학교 등)

* 녹지/휴식공간: 두류공원 등 주변 녹지 공간에 대한 접근성이 좋아 여가 및 휴식 활동을 즐기기에도 좋습니다.

* 건물 내부 설비: 위생, 급배수, 화재설비, 엘리베이터, 도시가스 개별난방 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 준공되어 약 20년 경과한 건물로, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 도시계획상 용도 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 두류동의 핵심적인 입지에 자리 잡고 있어, 교통, 생활 편의, 교육, 녹지 공간 접근성이 매우 뛰어납니다. 지하철역과 주요 도로망이 인접하여 투자가치가 높으며, 아파트와 근린생활시설이 복합된 용도로 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이므로 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대차 관계 미상인 점은 사전에 철저한 현장 조사가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 두류네거리와 두류역 역세권이라는 지리적 이점

* 우수한 교통망: 지하철 및 다수의 버스 노선을 통한 편리한 대중교통 이용

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상권, 병원, 학교, 공원 등 생활 편의시설 밀집

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없음

* 안정적인 배후 수요: 주거 및 상업 시설 복합 용도로 인한 꾸준한 임대 및 실거주 수요 기대

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 249,000,000원

* 평당 감정가 (전용면적 기준): 약 9,692,000원 (249,000,000원 / 25.69평)

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 권리관계가 깨끗하고 입지 조건이 우수하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상의 입찰을 고려해볼 만합니다.

* 주변 시세 및 최근 거래 사례, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 100% ~ 110% 수준 (약 249,000,000원 ~ 273,900,000원) 에서 경쟁 입찰 상황을 고려한 전략적인 접근을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.