나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4102 [1] 경상북도 포항시 북구 대흥동 719-23 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 대흥동 소재 "롯데시네마"북측 인근에 위치하며, 인근은 주로 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(1-3): 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이함.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, 상업나지임. 기호(2): 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, 상업용 건부지임. 기호(3): 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, 도로로 이용중이며, 제시외건물㉠이 소재함.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 폭 약 6미터 도로 개설되어 있음. 기호(2): 남측 폭 약 6미터, 동측 폭 약 12미터 도로 개설되어 있음. 기호(3): 동측 폭 약 12미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-2): 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든 축종제한구역), 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역(2020-02-13) (시가지). 기호(3): 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관 관리구역(2020-02-13)(시가지).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일자 1993. 06. 30) 외벽: 벽돌위 페인팅 및 인테리어 치장 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 치장 등 마감 바닥: 타일 붙임 등 마감 창호: 페어글라스 창호 등.

이용상태

기호(가): 근린생활시설이나 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

본건 건물(가) 공부상 1층 일부가 "주차장" 용도이나 현황"근린생활시설"(소매점)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4 본건 건물 공부상 1층 일부가 "주차장" 용도이나 현황 "근린생활시설"(소매점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4102 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 대흥동 719-23

용도: 위락시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 현황 근린생활시설(소매점))

감정가: 2,643,565,800원

토지면적: 220.00㎡ (약 66.55평)

건물면적: 352.15㎡ (약 106.52평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화산농업협동조합

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 대흥동 소재 "롯데시네마" 북측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 주로 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 용이합니다.

토지는 인접지 대비 평지의 부정형 토지이며, 상업용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

본건은 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 12미터의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 소로1류(폭 10m-12m) 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을16)입니다.

본건 경매 절차를 통해 등기부상의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 이

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-10-21

- 대항력: 있음

- 인수 보증금 합계: 0원

본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 포항시 북구 대흥동으로, "롯데시네마" 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다. 주로 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

과거 옛 포항역 인근 성매매 집결지로 언급되었던 지역과 연관이 있으나, 현재는 도시개발 및 정비사업 논의가 진행 중인 곳으로 파악됩니다. 이 지역은 개발 압력이 존재하며, 장기적으로 상권의 변화 가능성이 있습니다.

다만, 전반적인 포항 지역 상권은 자영업 폐업 증가 등 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 롯데시네마와 같은 문화시설이 있으며, 주요 도로에 인접하여 교통이 편리합니다.

북구 지역에는 종합병원으로 포항의료원, 좋은선린병원, 포항우리병원, 포항성모병원 등이 소재하여 의료 접근성이 양호합니다.

구체적인 학군 정보는 직접적인 확인이 필요하나, 상업지역 특성상 주변에 다양한 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 추후 인수 여부 및 구체적인 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 본건 건물은 공부상 1층 일부가 "주차장" 용도이나, 현황은 "근린생활시설"(소매점)으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리 시 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 결과에 따라 본건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 18.00㎡가 매각에 포함되므로, 관련 현황 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 대흥동의 중심 상업지역에 위치하며, 롯데시네마 인근으로 유동인구가 예상되는 지역에 소재합니다. 3층 규모의 건물과 토지가 일괄 매각되며, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점, 건물 공부상 용도와 현황 간의 차이, 공동담보 설정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 과거 성매매 집결지 지역으로 언급되었던 곳으로, 향후 도시 개발 및 정비사업 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데시네마 인근 상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 일괄 처리가 용이합니다.

* 개발 잠재력: 도시 개발 및 정비사업 논의가 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 별도의 임차인 보증금 인수액을 고려하지 않고 산정됩니다.

본건의 적정 입찰가는 감정가(2,643,565,800원)를 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 임대 수익률, 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 용도 불일치 등)을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 임대료 수준 분석, 권리관계에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.