나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12336 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 현대아파트 403동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '쌍용2동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 "시가지 후면 공동주택지대 및 단독주택지대"임.

교통상황

본건이 속한 동( 403동 )앞 지상주차장 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 3층 306호로서, 사용승인일 : 1995년 11월 4일. 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 새시창호

이용상태

집합건축물대장 도면상 구조 -- 주택( 방3, 욕실1, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니 )

설비내역

급배수급탕설비, 위생설비, 도시가스사용 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'사다리꼴'에 유사한 형태이고, 평탄한 지세의 토지를 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

포장된 도시계획도로( 중로 및 소로 )가 단지를 에워 싸고 있으며, 단지의 동측에 '주출입구( 정문 )'가 있고, 단지의 남서측으로 '부출입구( 후문 )'가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<[대지권의 목적인 토지 ] < 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역', '절대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12336 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 현대아파트 403동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 143,000,000원

토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.243㎡

건물면적: 59.45㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.445㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '쌍용2동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 '시가지 후면 공동주택지대 및 단독주택지대'입니다.

교통상황: 본건이 속한 동(403동) 앞 지상 주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 3층 306호로서, 사용승인일은 1995년 11월 4일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

이용상태: 집합건축물대장 상 주택으로, 방 3개, 욕실 1개, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니로 이용 중입니다.

설비내역: 급배수급탕설비, 위생설비, 도시가스 사용 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: '사다리꼴'에 유사한 형태이며, 평탄한 지세의 토지를 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 포장된 도시계획도로(중로 및 소로)가 단지를 둘러싸고 있으며, 단지 동측에 '주출입구(정문)', 남서측에 '부출입구(후문)'가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: '도시지역', '제2종 일반주거지역'입니다. 또한, '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), '상대보호구역', '절대보호구역'(교육환경보호에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 을15: 주택임차권 (안주영, 보증금 160,000,000원, 2022.01.25 전입/확정, 인수 대상)

* 갑21: 소유권이전 (박홍례)

* 갑22: 소유권이전 (정순미, 매매 153,000,000원)

* 갑23: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 32,126,325원, 말소기준권리)

* 갑24: 강제경매 (주택도시보증공사, 174,683,753원, 말소)

말소기준권리: 갑23 (가압류)

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 안주영의 주택임차권. 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 192,126,325원

인수 보증금 합계: 0원 (주의: 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 '시가지 후면 공동주택지대 및 단독주택지대'가 형성된 지역 내에 위치하며, '쌍용2동 행정복지센터'와 인접하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성: 단지를 둘러싸고 있는 포장된 도시계획도로를 통해 차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 파악됩니다.

주변 시설: 일반적으로 아파트 단지 주변에서 볼 수 있는 근린생활시설, 소규모 상업시설, 공공시설 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

단지 정보: 상록수현대아파트 단지는 총 4개 동으로 이루어져 있으며, 464세대가 거주하고 있습니다. 1995년 11월 4일에 사용승인되었으며, 지상 및 지하 주차 공간(총 225대)을 갖추고 있습니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

관리사무소 연락처: 041-572-1289

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 안주영 (보증금 160,000,000원, 전입/확정 2022.01.25). 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 않을 경우, 나머지 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 물건의 감정가는 143,000,000원이지만 임차인의 보증금은 160,000,000원이므로, 보증금 잔액 인수 가능성이 높습니다.

토지이용계획상 제한: '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정되어 있어, 교육환경보호법에 따른 건축 및 용도 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 아파트 경매 건으로, 안정적인 주거 환경과 함께 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 1995년에 준공되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고함을 기대할 수 있습니다.

가장 중요한 권리상의 쟁점은 대항력 있는 임차인 안주영의 존재입니다. 보증금 160,000,000원은 감정가 143,000,000원을 초과하므로, 임차인이 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰 시 인수될 보증금 액수를 반드시 고려해야 합니다.

최근 실거래가 데이터를 종합적으로 검토한 결과, 동일 면적(59.45㎡)의 경우 132,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: '시가지 후면 공동주택지대'에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

교통 및 생활 편의: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리합니다. 행정복지센터 등 생활 편의시설과의 접근성 또한 우수합니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 권리 분석 및 인수 보증금 등 추가적인 비용을 고려하더라도 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수액을 정확히 파악 후 투자 결정 필요)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 59.445㎡, 2층, 2026년 4월 거래: 13,200만원

* 59.445㎡, 17층, 2026년 5월 거래: 14,500만원

상기 실거래가 평균: 약 13,850만원

감정가: 14,300만원

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 평균치와 감정가를 종합적으로 고려하여, 잠재적인 권리 인수 비용을 감안한 적정 입찰가 범위를 설정했습니다. 본 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 산정되었습니다.

최종 예상 입찰가: 138,000,000원 (일금 일억 삼천팔백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.