나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12320 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

- 본건 공도와 접하여 차량진출입 용이함. - 인근 도로변에 버스정류장이, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철역 1호선)이 각 소재하여, 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물(건축물대장상 사용승인일 2018. 8. 24.) 중 1층 중 114~119호로서, - 외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등임. - 천정: 본건 내부는 몰탈 마감, 그외 공용부분은 텍스타일 마감 등임. - 내벽: 본건 내부는 몰탈위 페이팅 마감 등임. - 바닥: 기호 3 외의 본건 내부는 몰탈 마감, 기호 3 바닥은 몰탈위 장판깔기 마감, 공용부분은 석재 타일 마감 등임.

이용상태

- 본건 공부상 근린생활시설(기호 1~6 순서대로 일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소), 소매점, 소매점, 소매점)임. - 현황 본건 모두 공실임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선의 대로(폭 약 35m), 동측으로 왕복2차선 중로(폭 약 15m), 북측으로 소로(폭 약 10m) 도로에 각 접하면, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12320 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아산축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 114호

용도: 근린상가

토지면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.13㎡ (약 20.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 사용승인일: 2018년 8월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 / 지상 15층 건물

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 798,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, '천안서초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재된 상업지대로, 접근성 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 공도에 접하여 차량 진출입이 용이합니다. 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구)에 속해 있습니다. 남측으로 왕복 6차선 대로(약 35m), 동측으로 왕복 2차선 중로(약 15m), 북측으로 소로(약 10m)에 접하여 도로 이용이 편리합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

본건의 말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 을1(근저당권), 갑3(가압류), 갑5(압류), 갑6(임의경매) 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 가능한 권리

별도로 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있으나 구체적인 내용은 감정평가서를 참조해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 주식회사에스문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 8월 10일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 총평

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정이므로 권리 분석상 매우 깨끗한 물건입니다. 임차인 주식회사에스문은 대항력이 없으며, 인수할 보증금 또한 없어 낙찰자가 부담할 금액은 없습니다. 다만, 지상권 관련 불확실성에 대한 최종 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 천안시 서북구 성정동 일대는 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 밀집한 활발한 상업지대입니다. 특히 두정역 인근 지역은 유흥 및 상업 시설이 발달하여 유동인구가 많습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

공부상 본건의 용도는 근린생활시설(일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설 등)이나, 현재 모든 호실이 공실 상태입니다.

4.3. 건물 구조 및 연식

본건은 2018년 8월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물에 속해 있어 비교적 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 천안서초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 시설

대중교통으로는 인근 버스정류장과 두정역(1호선) 이용이 가능하며, 차량으로는 대로, 중로, 소로 등 잘 정비된 도로망을 통해 편리하게 접근할 수 있습니다.

5.3. 주변 편의 시설

반경 내 다양한 상업시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 현황은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상업 및 숙박시설이 밀집한 지역 특성상 유흥가 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 본건을 포함한 해당 건물 내부의 모든 상가 호실이 공실 상태로, 임대 목적 활용 시 초기 공실 발생 가능성에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다.

6.2. 명도 관련 사항

대항력 없는 임차인(주식회사에스문)이 있으나, 인수 보증금이 없어 명도 과정에서 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 절차에 따른 명도 진행이 필요할 수 있습니다.

6.3. 권리 관련 불확실성

등기부상 말소되는 권리가 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있어, 이에 대한 정확한 내용과 영향력은 감정평가서 및 등기부등본을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

6.4. 기타

건축물대장상 건물의 주 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 본건 물건의 용도는 '근린상가'로 지정되어 있습니다. 이러한 용도상의 차이가 향후 이용이나 재건축 시점에 영향을 미칠 수 있는지 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 천안시 서북구 성정동의 프라지움10차아파트 내 1층 근린상가로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 두정역 역세권 상업지역 내 위치

* 신축 건물로 건물 상태 양호 예상

* 권리 관계 명확(말소 예정)

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 취득

약점:

* 현재 전체 공실 상태

* 지상권 관련 불확실성 존재

* 상업/숙박시설 밀집 지역 특성상 유흥가 관련 시설 존재 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

천안의 주요 상업 및 교통의 중심지인 두정역 인근에 위치하여 배후 수요 확보 및 접근성이 우수합니다.

8.2. 권리적 안정성

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계 관련 분쟁 발생 가능성이 매우 낮습니다. (단, 지상권 확인 필요)

8.3. 신축 건물 이점

2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 리모델링이나 수리 비용 발생 가능성이 낮아 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기준

본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 권리 분석상 추가 비용은 없습니다. 따라서 낙찰가는 향후 예상 임대 수익률, 본건의 현재 공실 상태, 향후 공실 해소 방안, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 798,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 잠재적 리스크(지상권)를 고려할 때, 초기에는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서 550,000,000원 ~ 640,000,000원 사이를 잠정적인 입찰 희망가 범위로 제안합니다. 이는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.