나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1156 [1] 충청남도 보령시 주포면 관산리 229 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 주포면 관산리 소재 ""아주자동차대학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위일원은 농경지, 다가구주택 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근의 배재길을 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형태로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-08-18)(아주자동차대학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 보령시 주포면 관산리 소재 "아주자동차대학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 다가구주택 및 단독주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근의 배재길을 경유하여 주요 시가지 및 교통망 접근이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건의 북측으로는 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 아주자동차대학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 1988-02-29: 소유권 이전 (김종철)

* 2006-11-14: 소유권 이전 (이도수, 매매 금209,040,000원)

* 2012-09-18: 근저당권 설정 (하나은행, 금120,000,000원) - 말소기준권리

* 2012-09-18: 지상권 설정 (하나은행) - 말소

* 2015-12-23: 4번 지상권 이전 (하나은행) - 말소

* 2025-09-11: 임의경매 개시 (하나은행, 108,088,875원) - 말소

* 2025-11-06: 가압류 (신한은행, 금99,842,975원) - 말소

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 09월 18일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

3.3. 권리소멸 여부

본건에 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 219,842,975원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 주택이 산재해 있어 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주요 시설

인근에 "아주자동차대학교"가 소재하고 있어 관련 수요가 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

주변이 농경지와 주택지로 이루어져 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다. "아주자동차대학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성 측면에서 고려될 수 있습니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 농지(답)이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명서를 발급받아 제출해야 합니다. 미 제출 시 낙찰이 무효화되고 입찰 보증금이 반환되지 않는 등 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 자격 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 확인 등 추가적인 조사를 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 본 물건은 매각으로 모든 권리가 소멸되는 임의경매 건으로, 명도 관련 이슈만 신중하게 처리하면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지이용 제한

본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 아주자동차대학교 상대보호구역으로도 지정되어 있어, 해당 지역에서의 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 충청남도 보령시 주포면 관산리에 소재한 답(농지)으로, 아주자동차대학교 남측 인근에 위치합니다. 토지 면적은 2659.00㎡ (약 804.5평)이며, 감정가는 210,061,000원입니다.

7.2. 핵심 고려사항

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이므로, 이를 우선적으로 확인해야 합니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 한적한 지역입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 활용

본 물건은 농지로서, 농지 취득 자격을 갖춘 투자자에게는 농업 활동을 위한 토지 활용이 가능합니다.

8.2. 미래 가치

아주자동차대학교 인근이라는 지리적 이점은 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으나, 이는 지역 개발 계획 및 관련 법규를 면밀히 검토한 후에 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(210,061,000원)를 기준으로 하되, 최근 주변 실거래가, 물건의 정확한 상태, 농지 취득 가능성, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

9.2. 고려사항

본 물건은 인수할 권리(인수 보증금 0원)가 없으므로, 낙찰자는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 시장 상황을 면밀히 파악하고, 철저한 사전 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 산정은 생략합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.