나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1140 [1] 충청남도 보령시 주교면 주교리 612-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상1층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감. - 내 벽 : 벽지, 일부 미장목재 및 타일붙임 등 마감 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 건물에 연접하여 후첨 ‘지적 및 건물개황도, 현장사진’과 같이 제시외 물건ⓐ(데크) 및 제시외 물건ⓑ(차양)이 소재하나, 소유관계 미상임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

-단독주택으로 이용중이나, 건축물대장에 미등재된 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태임.
-제시외 물건(데크및 차양) 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1140 (1)

소재지: 충청남도 보령시 주교면 주교리 612-34

용도: 단독주택

감정가: 127,837,300원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 99.95㎡ (30.24평)

건물지분: 99.95㎡ (30.24평)

건물 제시외면적: 37.50㎡ (11.34평) (데크 및 차양)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 건물만 매각, 유치권 존재

주의사항: 건축물대장 미등재, 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태임

2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 주교면에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 및 소규모 주택이 혼재된 지역입니다. 보령 시내 및 주요 편의시설까지는 차량으로 이동해야 하는 거리에 있습니다. 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사가 필요합니다. 주교면사무소, 농협 등 기본적인 행정 및 금융 서비스는 차량으로 접근 가능합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 6월 4일 접수된 김해룡 명의의 근저당권(채권금액 30,000,000원)입니다. 이 권리를 기준으로 경매 절차에서 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 결정됩니다. 근저당권 및 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 권리상 쟁점은 '유치권'입니다. 유치권은 법정 담보물권으로, 경매절차에서 원칙적으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 유치권의 존재 여부, 성립 요건 충족 여부, 그리고 그로 인한 추가 부담금은 매수인이 인수해야 할 수 있으므로 매우 신중한 검토가 필요합니다.

또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 언급이 있으나, 상세 내용은 비고란에 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. (다만, 제공된 비고란 내용은 건물 자체의 상태를 설명하고 있어 지상권의 실제 존재 여부는 불분명합니다.)

임차인 현황 상, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 보령시 주교면은 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이룹니다. 대규모 상업 지구는 없으며, 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해야 합니다. 따라서 상업적인 가치보다는 개인 주거 목적에 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 접근성은 낮으며, 자가용 이용이 필수적입니다. 인근 농어촌 도로망을 통해 보령 시내 및 타 지역으로 연결됩니다.

* 편의시설: 차량으로 이동 가능한 거리에 면사무소, 농협, 소규모 상점 등 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 인근에 주교초등학교 등이 위치하고 있으나, 상세 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료: 보령 시내 종합병원을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 미등재 및 사용승인 미필: 본건 건물이 건축물대장에 미등재되어 있고 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 불법 건축물에 해당될 수 있으며, 추후 철거 명령이나 이행강제금 부과, 합법적인 용도 활용의 불확실성 등 심각한 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 사용승인을 받기 위한 절차가 복잡하고 비용이 많이 소요될 수 있으며, 경우에 따라서는 사용승인이 불가능할 수도 있습니다.

* 유치권 존재: 유치권은 매수인에게 인수될 수 있는 권리로, 건물 인도 및 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권 신고가 있다면, 그 진위 여부와 법적 효력을 면밀히 검토해야 하며, 이에 대한 해결 방안을 마련해야 합니다.

* 건물만 매각: 토지가 매각 대상에서 제외되는 '건물만 매각'의 경우, 건물이 타인 소유의 토지 위에 건축된 상황일 수 있습니다. 이 경우, 건물 소유자는 토지 소유자와의 별도 토지 사용 계약이나 법적 협의가 필요하며, 이는 건물 사용 및 가치에 큰 영향을 미칩니다. 현재 제공된 정보상 토지 면적이 0으로 표기된 점은 이러한 상황을 시사합니다.

* 제시외 건물(데크, 차양) 포함: 매각에 포함되는 제시외 물건(데크, 차양) 역시 건축물대장에 미등재된 상태이므로, 위에서 언급된 건물 자체의 법적 문제와 동일한 리스크를 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 보령시 주교면에 소재한 단독주택 건물로, 감정평가는 1억 2천 7백만 원대입니다. 그러나 건물 자체에 심각한 법적 하자가 존재합니다. 건축물대장 미등재, 건축법상 사용승인 미필 상태이며, 유치권이 존재하여 매수인이 추가적인 채무를 부담할 가능성이 높습니다. 또한, 토지는 매각 대상에서 제외됩니다.

이러한 중대한 법적, 행정적 리스크로 인해 본건은 일반적인 경매 물건과는 달리 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 법적 하자 해소 가능성, 유치권 문제 해결 방안, 토지 사용권 확보 가능성 등을 종합적으로 면밀히 검토해야 하며, 이러한 문제 해결에는 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 높습니다. 따라서 본건의 투자 가치는 이러한 위험 요소를 감수한 만큼의 할인된 가격에서 찾아야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 만약 건축물 미등재 및 미사용승인 문제를 해결하고 유치권 분쟁을 원만하게 마무리할 수 있다면, 해당 지역의 부동산 가치 상승 시점과 맞물려 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 경쟁률 가능성: 위에 언급된 심각한 리스크들로 인해 일반적인 투자자들의 접근이 어려워, 경쟁이 상대적으로 덜할 수 있습니다. 이를 통해 매우 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. (단, 모든 위험을 충분히 인지하고 감수할 경우에 한함)

9. 예상 입찰가

감정가: 127,837,300원

주변 단독주택 시세 분석 (가상 검색 결과): 보령시 주교면 지역의 유사 규모(약 100㎡)의 합법적으로 등기되고 사용승인된 단독주택의 시세는 대략 1억 5천만원에서 2억 원 사이로 추정됩니다.

리스크 요인별 평가:

* 건축물대장 미등재 및 사용승인 미필: 합법적인 사용 및 재산권 행사에 심각한 제약이 따르며, 추후 철거 또는 막대한 보완 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 시세 대비 30~50% 이상의 할인 요인이 될 수 있습니다.

* 유치권 존재: 유치권 내용 및 금액 확인 후, 인수 시 추가적인 부담액을 고려해야 합니다. 최소 20~30% 이상의 할인 또는 유치권 금액만큼 추가 부담 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물만 매각 (토지 미포함): 토지 사용권 확보의 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성을 반영해야 합니다.

* 제시외 건물(데크, 차양) 미등재: 추가적인 법적 하자 및 해결 비용 발생 가능성이 있습니다.

종합적 판단:

본건은 위에 열거된 심각한 법적, 행정적 리스크(건축물 미등재, 미사용승인, 유치권, 토지 미포함)를 고려할 때, 감정가 또는 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격에서 입찰가를 산정해야 합니다. 이러한 위험 요소를 해결할 의지와 능력이 있는 투자자라면, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

이는 단순 추정치이며, 현장 방문을 통한 정확한 권리관계 확인, 유치권 내용 파악, 건축물 현황 조사 등 철저한 사전 조사를 거친 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 유치권 금액이 명확히 파악되고 해결이 어렵다고 판단될 경우, 예상 입찰가는 더욱 낮아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.