나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3841 [1] 대전광역시 동구 주촌동 139-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.09.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 오동 소재 "오동마을" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임 야, 농가주택 등으로 이루어진 도시 근교 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

순번(1): 부정형의 토지로 완경사지대에 소재하며, 상업용 건물의 부지임 순번(3): 부정형의 토지로 완경사지이며, 조경수 및 자연림 혼재함 순번(4): 사다리형의 토지로 완경사지이며, 조경수 및 자연림 혼재함 순번(5): 부정형의 토지로 완경사지대에 소재하며, 휴경지임 순번(6): 부정형의 토지로 완경사지이며, 대체로 자연림이고, 일부 조경수 소재함.

인접 도로상태

순번(1): 지적도상 맹지이나, 현황은 남측으로 비포장 출입도로 개설되어 있음 순번(3): 동측으로 토지 일부가 지방도와 접함 순번(4): 동측으로 지방도와 접함 순번(5): 맹지임 순번(6): 동측으로 지방도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

순번1,5: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상수원보호구역(별도확인요함환경과)<수도법>, 수질보전특별대책지역(별도확인 요함환경과)<환경정책기본법>. 순번2,3,6: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(2024-04-15)<산지관리법>, 상수원보호구역(별도확인요함환경과) <수도법>, 수질보전특별대책지역(별도확인요함환경과)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

순번(1),(3),(4),(6)에 소재한 제시외 수목(조경수) 및 자연림이 혼재하고 있는바, 토지가격 에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트슁글지붕 1층 제2종근린생활시설 (사용승인일자: 2011.12.13) 외벽: 백색루바 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설임. (홀, 방1, 주방 및 식당, 화장실, 보일러실 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

전면 데크 및 후면 외부계단은 건물가격에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 "(철근)콘크리트지붕"으로 되어 있으나, 현황은 "아스팔트슁글" 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 수목(소나무 주목 등 및 각종 잡목 등 자연림) 포함
-목록 1 지적도상 맹지
-목록 5 맹지임
-목록 2 공부상 "(철근)콘크리트지붕"으로 되어 있으나, 현황은 "아스팔트슁글" 지붕임. 데크 및 외부계단 포함
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 대전지방법원 2025타경3841 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대전광역시 동구 주촌동 139-1

용도: 근린시설 (현황: 제2종근린생활시설)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 926,113,400원

토지 면적: 4211.00㎡ (약 1,273.48평)

건물 면적: 82.20㎡ (약 24.87평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필요

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원, 차임 0원)

* 유동화 물건, 공동 담보 물건

* 제시외 수목 (소나무, 주목 등 및 각종 잡목 등 자연림) 포함

* 목록 1, 5: 지적도상 맹지

* 목록 2: 공부상 "(철근)콘크리트지붕"이나 현황은 "아스팔트슁글" 지붕

* 데크 및 외부계단 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 오동마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 구성된 도시 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근은 가능하며, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 목록 1과 5는 지적도상 맹지에 해당하여 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. 목록 1은 현황 비포장 출입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지형

토지는 대체로 부정형 또는 사다리형이며, 완경사지에 소재합니다. 일부 토지는 상업용 건물의 부지로 이용되고 있으며, 조경수 및 자연림, 휴경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 상수원보호구역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 엄격한 환경 규제를 받습니다. 일부 필지는 공익용산지로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (부산은행, 2019.12.02 접수, 591,800,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인 존재)

3.3. 등기부상 권리 현황

토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으며, 모두 말소 예정입니다. 총 등기부채권 금액은 약 989,999,428원 (토지 기준)으로 추정됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2019.08.02

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 현장 확인 및 추가 조사를 통해 임대차 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 도시 외곽의 농촌 및 임야 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역 특성상, 해당 지역의 거주민이나 농업 관련 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

4.2. 업종 적합성

현재 용도인 제2종근린생활시설은 현황과 부합하나, 주변 개발 계획이나 인구 유입 추이에 따라 향후 상권의 변화 가능성을 고려해야 합니다. 현재로서는 특정 업종의 밀집도가 높은 상권으로 보기 어렵습니다.

4.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 농경지, 임야, 자연림 위주로 구성되어 있으며, 환경 관련 규제가 강한 지역입니다. 자체 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 직접적으로 부동산 가치에 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 환경보전지역 등의 규제는 향후 활용 방안에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도시 근교 농촌 지역의 특성상, 대형마트, 백화점, 종합병원 등 주요 편의시설까지는 상당한 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에는 기본적인 농가 주택 및 소규모 마을이 존재할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이나 의료기관의 접근성은 제한적일 수 있으며, 도심 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

5.3. 공공시설

가까운 거리에 위치한 공공시설은 확인되지 않으며, 관공서 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 문제

목록 1번지와 5번지는 지적도상 맹지로서, 법적 건축 및 개발 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치를 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공부와의 현황 차이

건물의 지붕 재질이 공부상 콘크리트와 달리 현황은 아스팔트슁글로 되어 있어, 향후 건물 멸실 또는 증축 시 공부 정리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 의무

해당 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점은 취득 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인의 존재는 특이사항으로, 임대차 관계의 진위 여부 및 명도 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 환경 규제

자연환경보전지역, 상수원보호구역 등 엄격한 환경 규제가 적용되는 지역으로, 토지 이용 및 건축에 제약이 따릅니다.

6.6. 제시외 수목 및 자연림

토지가격에 포함 평가된 제시외 수목 및 자연림은 재산으로서의 가치를 지니나, 토지 이용 계획 수립 시 이를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 외곽의 자연환경보전지역에 위치한 근린생활시설 용지의 토지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 현재 운영 중인 건물은 잠재적인 가치를 지니고 있으나, 맹지, 엄격한 환경 규제, 대항력 있는 임차인 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가는 9억 2천여만 원 수준이나, 총 부채액이 이를 초과하는 점, 그리고 맹지라는 점 등은 경매 참여 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 현황과 공부상의 차이, 농지취득자격증명 필요 여부 등도 사전에 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4211.00㎡ (약 1,273.48평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지닙니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 현재 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있으며, 추가적인 개발이나 활용을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 개발 가능성은 규제에 따라 달라짐)

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 절차나 권리 분석이 간소화될 수 있습니다. (단, 임차인 존재는 별도 고려)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 그리고 본 보고서에서 제시된 여러 리스크 요인(맹지, 환경 규제, 임차인 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제시된 감정가는 926,113,400원입니다.

리스크 요인들을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 명도 가능성, 현장 상태, 향후 활용 계획에 대한 면밀한 분석 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰 범위: 800,000,000원 ~ 900,000,000원

* 잠재적 가치 상승 고려 시: 900,000,000원 ~ 950,000,000원

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.