나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503377 [1] 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동남측주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 8층 건물 내 4층 401호로서 사용승인 : 2016년 6월 30일 외벽 : 인조석, 강화유리 등 마감. 내벽 : 인테리어 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 공실상태(마이솔요가)로 추정됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 중로포장도로와 접하며, 남서측도로에서 지하주차장 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503377 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 4층 401호

* 용도: 근린상가 (JSON 정보에 따르면 교육연구시설, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설로도 활용 가능)

* 감정가: 412,000,000원

1.2. 면적

* 토지면적: 38.79㎡ (약 11.73평)

* 토지지분: 38.7932㎡ (약 11.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 129.19㎡ (약 39.08평)

* 건물지분: 129.19㎡ (약 39.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 현황

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세OOOOOOOOO

* 건물명: 참샘빌딩

* 사용승인일: 2016년 6월 30일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 층수: 지상 8층 건물 내 4층 401호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동남측주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

* 북서측 및 남서측으로 중로포장도로와 접하며, 남서측 도로에서 지하주차장 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

* 도로는 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 본건의 말소기준권리는 2018년 4월 20일에 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당(채권액: 360,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액은 433,359,321원입니다.

* 주요 권리 내역으로는 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 다수의 가압류(충남신용보증재단, 농협은행, 소상공인시장진흥공단, 신한카드) 및 압류(세종세무서장, 세종특별자치시, 국민건강보험공단)가 등기되어 있습니다.

* 경매개시결정은 2025년 9월 11일에 세종중앙농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 상세 내용은 기재되어 있지 않으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 고운동 상권 특성

* 고운동은 세종시 신도심 내에서 상대적으로 한적하면서도 알찬 맛집들이 있는 '도심 속 힐링 명소'로 알려져 있습니다.

* 1-1 생활권 고운동은 교육열이 높은 지역으로, 학군이 우수하고 다양한 유명 학원들이 밀집해 있어 교육 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지가 많아 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주요 상권 동향

* 세종시 신도심 상권 중 나성동이 업소 수 측면에서 가장 큰 비중을 차지하지만, 고운동은 업소 수 대비 유동인구 지표에서 상위권을 기록하는 등 지역 주민 중심의 상권으로 기능하고 있습니다.

* 고운동은 주민 스스로 아름다운 동네를 만들고자 하는 움직임이 있으며, 고운실개천 '밤마실 행사' 등 주민 참여형 문화 행사를 통해 상권 활성화를 도모하고 있습니다.

* 해당 건물인 참샘빌딩 주변에는 교육시설뿐만 아니라 다양한 상업시설이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등이 인근에 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 고운동은 '숲세권'을 자랑하며 한적함을 바탕으로 힐링을 만끽할 수 있는 지역입니다.

* 다양한 맛집들이 있으며, 특히 가족 단위 방문객을 위한 식당들도 있습니다.

* (검색 결과에서 '혐오시설' 관련 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

5.2. 교통 및 접근성

* 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 북서측 및 남서측으로 중로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 운영 리스크

* 현재 공실 상태(마이솔요가로 추정)이므로, 향후 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 상권 내 경쟁 및 경기 변동에 따른 운영상 리스크가 존재할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 및 계약 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 세종시 신도심 상권 전반적으로 높은 임대료와 인구 구조, 경쟁 심화 등의 어려움이 있다는 분석이 있습니다.

* (검색 결과에서 고운동 일대의 방치 건축물 관련 문제가 언급된 바 있으나, 본건 건물과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 고운동에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 인접한 상업지대에 자리하고 있어 입지적 잠재력이 있습니다. 특히 교육열이 높은 지역 특성상 학원가 상권으로의 발전 가능성이 높습니다. 건물은 2016년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만 현재 공실 상태로 추정되며, 임대 관계가 미상인 점은 향후 운영에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 확인해야 할 사항입니다. 세종시 상권 전반의 높은 임대료 및 경쟁 심화 등의 이슈도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 고운동의 우수 학군 및 1-1 생활권의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 학원 밀집 지역이라는 특성을 활용한 상가 업종 유치 용이성.

* 향후 세종시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리 관계의 명확성 (일부 소멸되지 않는 권리 제외).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 412,000,000원

* 과거 매매가 (2018년 4월 20일): 456,423,500원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 판단 하에, 감정가 및 과거 매매가, 현재 시장 상황 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 공실 리스크 및 권리 관계 확인 등을 통해 적정 수준의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503377 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 4층 401호

* 용도: 근린상가 (JSON 정보에 따르면 교육연구시설, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설로도 활용 가능)

* 감정가: 412,000,000원

1.2. 면적

* 토지면적: 38.79㎡ (약 11.73평)

* 토지지분: 38.7932㎡ (약 11.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 129.19㎡ (약 39.08평)

* 건물지분: 129.19㎡ (약 39.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 현황

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세OOOOOOOOO

* 건물명: 참샘빌딩

* 사용승인일: 2016년 6월 30일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 층수: 지상 8층 건물 내 4층 401호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동남측주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

* 북서측 및 남서측으로 중로포장도로와 접하며, 남서측 도로에서 지하주차장 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

* 도로는 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 본건의 말소기준권리는 2018년 4월 20일에 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당(채권액: 360,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액은 433,359,321원입니다.

* 주요 권리 내역으로는 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 다수의 가압류(충남신용보증재단, 농협은행, 소상공인시장진흥공단, 신한카드) 및 압류(세종세무서장, 세종특별자치시, 국민건강보험공단)가 등기되어 있습니다.

* 경매개시결정은 2025년 9월 11일에 세종중앙농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 상세 내용은 기재되어 있지 않으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 고운동 상권 특성

* 고운동은 세종시 신도심 내에서 상대적으로 한적하면서도 알찬 맛집들이 있는 '도심 속 힐링 명소'로 알려져 있습니다.

* 1-1 생활권 고운동은 교육열이 높은 지역으로, 학군이 우수하고 다양한 유명 학원들이 밀집해 있어 교육 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지가 많아 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주요 상권 동향

* 세종시 신도심 상권 중 나성동이 업소 수 측면에서 가장 큰 비중을 차지하지만, 고운동은 업소 수 대비 유동인구 지표에서 상위권을 기록하는 등 지역 주민 중심의 상권으로 기능하고 있습니다.

* 고운동은 주민 스스로 아름다운 동네를 만들고자 하는 움직임이 있으며, 고운실개천 '밤마실 행사' 등 주민 참여형 문화 행사를 통해 상권 활성화를 도모하고 있습니다.

* 해당 건물인 참샘빌딩 주변에는 교육시설뿐만 아니라 다양한 상업시설이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등이 인근에 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 고운동은 '숲세권'을 자랑하며 한적함을 바탕으로 힐링을 만끽할 수 있는 지역입니다.

* 다양한 맛집들이 있으며, 특히 가족 단위 방문객을 위한 식당들도 있습니다.

* (검색 결과에서 '혐오시설' 관련 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

5.2. 교통 및 접근성

* 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 북서측 및 남서측으로 중로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 운영 리스크

* 현재 공실 상태(마이솔요가로 추정)이므로, 향후 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 상권 내 경쟁 및 경기 변동에 따른 운영상 리스크가 존재할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 및 계약 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 세종시 신도심 상권 전반적으로 높은 임대료와 인구 구조, 경쟁 심화 등의 어려움이 있다는 분석이 있습니다.

* (검색 결과에서 고운동 일대의 방치 건축물 관련 문제가 언급된 바 있으나, 본건 건물과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 고운동에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 인접한 상업지대에 자리하고 있어 입지적 잠재력이 있습니다. 특히 교육열이 높은 지역 특성상 학원가 상권으로의 발전 가능성이 높습니다. 건물은 2016년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만 현재 공실 상태로 추정되며, 임대 관계가 미상인 점은 향후 운영에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 확인해야 할 사항입니다. 세종시 상권 전반의 높은 임대료 및 경쟁 심화 등의 이슈도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 고운동의 우수 학군 및 1-1 생활권의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 학원 밀집 지역이라는 특성을 활용한 상가 업종 유치 용이성.

* 향후 세종시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리 관계의 명확성 (일부 소멸되지 않는 권리 제외).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 412,000,000원

* 과거 매매가 (2018년 4월 20일): 456,423,500원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 판단 하에, 감정가 및 과거 매매가, 현재 시장 상황 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 공실 리스크 및 권리 관계 확인 등을 통해 적정 수준의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.