나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3847 [1] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종특별자치시청" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근으로 동일유형의 근린생활시설, 공동주택(아파트), 세종특별자치시청 등의 각종 관공서 등이 위치하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 본건 인접 시청대로변에 버스정류장, 남측 인근의 한누리대로변BRT 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제 2층 제206호로서, (사용승인일: 2017.08.29) 외벽: 복합판넬 마감 등, 내벽: 내부인테리어 마감 등, 바닥: 일부타일 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건 제2종근린생활시설(사무실-세종특별자치시청 주택과)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보람동 703 :일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2025타경3847 (1) 사건에 대한 부동산 임의경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3847 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 608,000,000원

1.2. 물건 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 2층206호 (신주소: 세종특별자치시 시청대로 115 (보람동))

건물명: 금강노을

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제206호

사용승인일: 2017년 8월 29일

용도: 제2종근린생활시설 (사무실)

(건축물대장상 기타 용도: 제1종근린생활시설(휴게음식점), 제2종근린생활시설(일반음식점) 등)

1.3. 면적 및 가치

토지면적: 37.35㎡ (약 11.3평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.64㎡ (약 22.9평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 채권자

채권자: 농협은행주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시청 북서측 인근에 위치하며, 동일 유형의 근린생활시설, 공동주택, 세종특별자치시청 등 각종 관공서가 인접해 있어 생활 및 업무 환경이 우수합니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인접한 시청대로변에 버스정류장이 있고 남측 인근 한누리대로변에 BRT 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 필지는 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 324,000,000원)입니다.

경매를 통해 낙찰 시, 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

현재 임차인은 '세종시청주택과'로 확인되며, 보증금 0원, 차임 0원입니다.

대항력은 없는 것으로 파악되어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사고운 (2017-09-05)

* 소유권이전: 주식회사학림 (2022-06-14, 매매 530,000,000원)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2022-06-14, 324,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 농협은행 (2025-09-12, 274,297,066원, 말소)

총 등기부채권액: 324,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

세종특별자치시청 및 주요 관공서가 인접해 있어 안정적인 직장인 유동인구 확보가 가능합니다. 인근에 다양한 근린생활시설 및 공동주택 단지가 밀집되어 있어 배후 수요 또한 풍부합니다.

4.2. 업종 적합성

본 물건은 제2종근린생활시설로, 현재 사무실로 이용 중입니다. 건축물대장 상 휴게음식점, 일반음식점 등으로도 활용 가능하여 다양한 업종 전환 및 운영이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 시청대로변 버스정류장, 남측 인근 한누리대로변 BRT 정류장 인접.

* 공공시설: 세종특별자치시청, 세종시의회 등 다수의 관공서 이용 편리.

* 상업: 인근 상업시설 및 마트, 은행 등 이용 가능.

* 녹지: 금강 및 주변 공원 접근성 양호.

5.2. 주거환경

주변으로 공동주택 단지가 형성되어 있어 배후 주거 수요가 탄탄합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 물건의 토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 있어 관련 법규 준수 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 주변 시설

현재 일반적인 지도 서비스 및 검색을 통한 주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 업무지구인 세종시청 인근에 위치한 우량 상가 물건입니다. 신축 연차가 짧고, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 향후 임대 수익 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

등기부상 인수되는 권리 없이 명확한 권리관계로 안정적인 투자가 가능하며, 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시청 인접, 행정중심 복합도시 중심 상권의 핵심 입지

* 미래 가치 상승 기대되는 신축급 상가 건물

* 편리한 교통 및 풍부한 배후 수요

* 명확한 권리관계 및 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

* 다양한 업종 활용 가능한 용도

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 608,000,000원으로 평가되었습니다. 최근 유사 거래 사례 및 물건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 산정을 위해서는 시세 조사가 선행되어야 합니다.

인수해야 할 보증금이나 부담부 채권이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

희망 입찰가: 570,000,000원 (본가는 추정치이며, 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.