나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3821 [1] 충청남도 금산군 진산면 두지리 421 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 진산면 지방리 소재 '지방1리마을회관' 서측 원거리에 위치하며 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 용이하며 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 본건은 인접지 대비 남서측 하향의 사다리형 토지로서, '단독주택'건부지로 이용중임. 기호(3) : 본건은 인접지 대비 남서측 하향의 부정형 토지로서, '전 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임 기호(3) : 지적도상 맹지이나, 본건 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법> 등임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 기와지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 1층 : 창고, 2층 : 주택임. ※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가한 바, 내부 이용상태 등은 건축도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 표기하였으니 경매 참여시 확인바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
- 지상의 제시외 수목은 매각 제외(임차인과 별도 계약이 있음)
- 목록 1 지상의 이동이 용이한 구조물(철파이프 차고) 및 목록 3 지상의 이동이 용이한 비닐하우스(감정평가서상 ㉧)는 매각 제외
- 최저매각가격은 제시외 수목 등 소재로 인하여 제한 받는 가격임
- 목록 3의 인접필지(두지리 산2)에 울타리가 걸쳐 점유하고 있음
- 목록 1은 지적도상 맹지이고, 목록 3은 지적도상 맹지이나 남측의 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로가 소재함
- 목록 3에 대하여 농지취득자격증명 필요(증명서를 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 가능성 등은 금산군 농업정책과에 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3821 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOO (이인농업협동조합 추정)

2.

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 금산군 진산면 두지리 421

토지면적: 2642.00㎡ (약 799.21평)

건물면적: 184.08㎡ (약 55.69평)

용도: 단독주택 (1층 창고, 2층 주택)

감정가: 413,163,860원

2.

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 금산군 진산면 지방리 소재 '지방1리 마을회관' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.

2.3. 도로 접근성

목록 1 토지는 지적도상 맹지임.

목록 3 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 포장도로가 소재함.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (접수일자: 2022-07-01, 이인농업협동조합, 325,000,000원)

2.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 '말소'로 기재된 권리들을 제외하면, 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 추가 확인 필요)

2.

3.3. 인수해야 할 권리 (보증금)

임차인 현황: 이혜자 (보증금 20,000,000원, 차임 0원).

대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 보증금은 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

2.

3.4. 총 채권액 (참고)

등기부채권 총액: 416,000,000원 (근저당권, 압류 등 포함)

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세

본건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 농촌 지역의 상권 특성을 보입니다. 인근에 소규모 마을 편의시설은 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 상세한 매매/임대 시세 분석이 어렵습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

가까운 마을회관이 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

2.

5.2. 교육시설

인근 교육시설 정보는 파악되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 맹지 관련

목록 1 토지가 지적도상 맹지이므로, 건축 및 토지 이용 시 도로 확보 방안을 반드시 확인해야 합니다.

2.

6.2. 농지취득자격증명 필요

목록 3 토지에 대한 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다. 농지법 관련 규정 및 취득 절차를 사전에 숙지해야 합니다.

2.

6.3. 제시외 건물 및 수목

이동이 용이한 구조물(철파이프 차고, 비닐하우스) 및 수목은 매각에서 제외되므로, 해당 부분에 대한 명확한 소유권 및 철거/이용 관련 사항을 확인해야 합니다.

2.

6.4. 인접 토지 점유 문제

목록 3 토지의 인접필지(두지리 산2)에 울타리가 걸쳐 점유하고 있는 문제가 있으므로, 명확한 경계 확인 및 해결이 필요합니다.

2.

6.5. 건물 내부 확인 불가

건물 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 내부 하자, 구조적 문제, 불법 건축물 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

2.

6.6. 혐오시설

현장 조사 전, 인터넷 검색을 통해 본건 인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단은 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 충청남도 금산군의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 2642㎡(약 799평)의 넓은 토지와 184.08㎡(약 56평)의 2층 단독주택으로 구성되어 있습니다. 권리관계상 인수할 부담은 없는 것으로 분석되나, 목록 1 토지의 맹지 문제, 목록 3 토지의 농지취득자격증명 필요, 제시외 물건 제외, 인접 토지 점유 문제 등 해결해야 할 과제가 존재합니다. 특히 농지 취득 및 이용 관련 법규 검토와 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 넓은 토지 면적

2642㎡ (약 799평)의 넓은 토지를 활용하여 추가 개발 또는 농업 활동 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

2.

8.2. 권리상 부담 없음

말소기준권리보다 후순위 임차인으로 인수 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

2.

8.3. 감정가 대비 저평가 가능성

매각 제외된 제시외 수목 등으로 인해 최저매각가격이 제한받는 점을 고려할 때, 현장 조사 및 권리 분석 후 적정 입찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

본 건의 감정가는 413,163,860원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히 주변 유사 부동산의 상세 거래 사례가 부족하여 비교 분석에 어려움이 있습니다.

다만, 입지 조건(맹지 포함), 농지취득자격증명 필요, 건물 내부 미확인, 인접 토지 점유 문제 등 잠재적 리스크와 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인의 보증금은 인수할 필요가 없으나, 농지취득자격증명 발급 비용 및 절차, 도로 확보 방안 마련에 필요한 비용을 감안해야 합니다.

현 시세 대비 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준 을 고려해 볼 수 있으나, 이는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 관련 법규 확인 후 보수적으로 산정 되어야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 최소 289,214,000원 (감정가 70%) ~ 330,531,000원 (감정가 80%) 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 본건의 상세 조사 결과를 바탕으로 재산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.