나이스옥션 법원경매 제천 2025타경159 [1] 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 602 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 소재 "명암리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 캠핑장, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 서측으로 명암로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 평탄한 토지로 "단독주택" 부지로 이용 중임. 기호(2,4): 세장형의 평탄한 토지로서 "도로" 로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 로폭 약 6미터(기호3,4)의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기타조적조(황토벽돌) 기타지붕(아스팔트싱글) 단층 건물로서(사용승인일:2016.2.15) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 황토벽돌마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 매각포함, 목록 3,4는 지분매각임.
주의사항 : 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음(부동산현황조사서상 최선순위설정보다 먼저 전입된 임차인이 있으나 권리신고를 하지 않음. 진정한 임차인이라면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 임차보증금 전액을 매수인이 인수하여야 함).
매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서 등을 참고하고 현지 답사 등을 통하여 임차인의 권리관계 등을 철저히 사전 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경159 (1)

소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 602

용도: 단독주택

감정가: 345,774,920원

토지면적: 1217.00㎡ (약 368.14평)

건물면적: 137.64㎡ (약 41.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 소재 "명암리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 캠핑장, 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 서측으로 명암로가 통과하는 등 교통 상황은 보통입니다.

서측으로 로폭 약 6미터의 도로가 개설되어 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지는 부정형의 평탄한 토지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 일부 토지는 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 제천남부신용협동조합의 근저당권에 따른 임의경매 사건입니다.

말소기준권리인 2022년 4월 12일자 제천남부신용협동조합의 근저당권(을3, 토지 / 을1, 건물)보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 채무자 겸 소유자인 오대근 명의의 소유권이전(증여) 등기 및 해당 근저당권, 그리고 임의경매 개시결정 등기가 등기부상 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이무근 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항에 따르면, 현황조사서상 최선순위 설정보다 먼저 전입된 임차인(이무근)이 있으나 권리 신고를 하지 않은 상태입니다. 만약 이 임차인이 진정한 임차인이라면, 매수인에게 대항할 수 있으며 임차보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 현재 보증금 0원으로 신고되어 있으나, 이는 조사 필요성이 높습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 관련 채무가 다른 부동산에도 설정되어 있음을 유의해야 합니다.

* 지분매각: 목록 3, 4는 지분매각 대상이므로, 해당 목록에 대한 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. (본건 주택 자체는 일괄매각 대상입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 지역 100m)으로 지정되어 있습니다.

주위는 농촌 지대로 형성되어 있어, 도심 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 캠핑장이 있어, 관련 시설이 발달했을 가능성이 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않은 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과상 명확히 확인되지 않으나, 농촌 지역임을 감안할 때 가축 사육 시설 등은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 단독주택으로, 주거 환경 자체는 조용하고 한적할 것으로 예상됩니다.

명암리 마을회관이 인근에 위치하여 지역 주민 편의 시설 접근이 가능합니다.

주요 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 제천 시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

서측 명암로를 통해 차량 이동이 가능하여, 제천 시내로의 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 보증금 0원으로 신고된 임차인 이무근(이 )의 대항력입니다. 진정한 임차인일 경우, 신고된 보증금과 관계없이 실제 보증금 전액을 인수해야 할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어집니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 지분매각 관련 불확실성: 목록 3, 4의 지분매각은 해당 필지 또는 토지의 일부 소유권에 대한 문제일 수 있으며, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 토지 면적 불일치 가능성: 건축물대장의 토지 면적(732㎡)과 경매 물건 정보의 토지 면적(1217㎡) 간 차이가 존재합니다. 이는 하나의 대지 안에서 특정 필지만을 지칭하거나, 혹은 토지 이용 계획상의 구분일 수 있으나, 실제 토지 경계 및 소유 면적에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보로 잡힌 다른 부동산의 채무 불이행 시, 본건에도 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 사용승인)인 단독주택으로, 토지 면적도 넓은 편입니다. 농촌 지역의 한적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

감정가는 3억 4천 5백만 원대이지만, 제시외 건물 포함 및 넓은 토지 면적을 고려할 때, 잠재적 가치는 더 있을 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재 가능성과 그로 인한 보증금 인수 리스크가 가장 큰 관건입니다. 이 문제 해결 없이는 입찰 참여에 신중해야 합니다. 제시된 보증금 0원이 실제인지, 아니면 추가 보증금 인수 여부가 있는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1217㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치 또는 증축 가능성을 제공합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 경매 감정가 대비 잠재적 시세 상승 가능성: 임차인 리스크를 해소한다면, 지역 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 345,774,920원입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이무근(이 )의 존재와 관련하여 보증금 인수 여부가 불확실한 점은 큰 위험 요소입니다.

일반적인 단독주택 경매에서 권리 분석이 명확할 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 본건의 경우, 임차인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 만약 임차인과의 합의 또는 명확한 보증금 인수 의무가 없다면, 감정가 대비 70% 수준인 약 2억 4천만 원에서 2억 7천만 원 사이에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

만약 임차인이 진정한 임차인으로 확인되어 보증금 인수가 발생한다면, 그 금액만큼 입찰가를 낮추거나 입찰을 포기해야 합니다.

따라서, 가장 중요한 것은 철저한 현장 조사와 권리관계 확인을 통해 임차인 리스크를 먼저 해소하는 것입니다. 해당 리스크가 완전히 해소되지 않은 상태에서의 예상 입찰가는 추후 협의가 필요한 부분입니다.

현 시세 조사를 통해 주변 유사 물건의 거래 가격을 파악하는 것이 필수적이며, 이를 기반으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 보증금 인수 리스크를 감안하여 2억 5천만 원 ~ 2억 9천만 원 범위 내에서, 현장 조사 결과에 따라 조정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.