나이스옥션 법원경매 제천 2025타경158 [1] 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 602-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 소재 "명암리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있 는 부동산[주택(펜션) 및 도로]이며, 주위는 주택,펜션,캠핑장,농경지,과수원. 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행 되고 있어 교통상황 보통임. 2)기호3토지: "도로"로 이용하고 있음 3)기호4토지: "도로"로서 일시적으로 인접 주택(염암리 602)와 함께 주택 마당으로 이용 하고 있음

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 사다리형이며, "대"로서 주택(펜션) 부지로 이용하고 있음. 2)기호3토지: 토지 형태는 세장형이며, "도로"로 이용하고 있음 3)기호4토지: 토지 형태는 세장형이며, "도로"로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 세로(가) 도로에 접하고 있음 2)기호3,4토지: "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 영농여건불리농지 기호3토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), (추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 기호4토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호2)은 2019.09.17자로 사용승인, 2020.11.265자로 일부 증축(1층 일부 및 2층)하였으며, 일반철골구조 기타지붕(패널) 2층 단독주택(공부상 세부 용도는 단독주택 및 사무소), 현황 전체 단독주택(펜션)으로서 외벽: 우드스틸 붙임 및 목재 붙임 등 마감 내벽:벽지도배 등 마감 창호:샷시창

이용상태

본건 건물은 단독주택[공부상 세부용도: 단독주택 및 사무소, 현황 전체 단독주택(펜션)]으 로 이용하고 있음 1층: 방2,거실,주방,화장실2,현관,보일러실 2층: 공부상 용도 사무소(현황 주택: 방1,거실,화장실,거실)로 이용하고 있음

설비내역

본건 건물에는 난방설비,위생설비,급배수설비 등 설치되어 있음

부합물 및 종물

㉠: 일반철골구조 슬래브지붕, 확장형 발코니(주택 일부),14.4㎡(기호2건물 1층 소재) ㉡: 일반철골구조 슬래브지붕, 확장형 발코니(주택 일부),19.35㎡(기호2건물 1층 소재)

공부와의 차이

본건 건물의 2층 용도는 공부상(일반건축물대장) 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택(펜션)으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 매각포함, 목록 3,4는 지분매각임.
주의사항 : 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음(부동산현황조사서상 최선순위설정보다 먼저 전입된 임차인이 있으나 권리신고를 하지 않음. 진정한 임차인이라면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 임차보증금 전액을 매수인이 인수하여야 함).
매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서 등을 참고하고 현지 답사 등을 통하여 임차인의 권리관계 등을 철저히 사전 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경158 (1)

소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 602-23

용도: 단독주택 (펜션 현황)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

감정가: 474,816,260원

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 1,319.00㎡ (약 399평)

매각 토지 면적 (지분): 948.9935㎡ (약 287평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형태 및 이용 현황: '대' (주택 부지), '도로' (기호 3, 4 토지)

토지 이용 계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

건물 면적: 190.80㎡ (약 57.7평)

건물 지분: 190.8㎡ (전체 매각)

건물 제시외 면적: 33.75㎡ (발코니 확장 부분, ㄱ, ㄴ)

건물 구조: 일반철골구조, 기타지붕 (패널) 2층 단독주택

사용 승인일: 2019.09.17 (일부 증축 2020.11.26)

건물 현황: 1층 (방2, 거실, 주방, 화장실2, 현관, 보일러실), 2층 (방1, 거실, 화장실, 거실) - 공부상 사무소이나 현황 주택(펜션)으로 이용 중

설비 내역: 난방, 위생, 급배수 설비 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 474,816,260원

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 공동 담보

주의사항: 일괄 매각. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 매각 포함. 토지 목록 3, 4는 지분 매각.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 소재 "명암리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 주택, 펜션, 캠핑장, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

기호 1 토지: 세로(가) 도로에 접하여 차량 접근이 가능합니다. 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통 상황은 보통입니다.

기호 3, 4 토지: '도로'로 이용되고 있으며, 인접 주택 마당으로도 이용됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호 1 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m), 영농여건불리농지

기호 3 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m), 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 (일부 포함)

기호 4 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 100m)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부: 2005년 12월 26일 이희준 소유권 이전, 2022년 2월 22일 오대근 증여 소유권 이전. 2022년 2월 22일 제천남부신용협동조합 근저당권 (3억원, 말소기준권리) 설정. 2025년 9월 12일 제천남부신용협동조합에 의한 임의경매 개시.

건물 등기부: 2019년 9월 30일 이희경 소유권 보존. 2022년 2월 22일 오대근 증여 소유권 이전. 2022년 2월 22일 제천남부신용협동조합 근저당권 (3억원, 말소기준권리) 설정. 2025년 9월 12일 제천남부신용협동조합에 의한 임의경매 개시.

등기부 채권 총액: 300,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006년 12월 15일

대항력: 있음 (부동산현황조사서상 최선순위 설정보다 먼저 전입. 권리 신고는 하지 않음.)

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리 (2022.02.22. 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 대항력 있는 임차인 이 의 경우, 진정한 임차인이라면 매수인에게 대항할 수 있으며, 임차보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (현재 보증금 0원으로 신고되어 있으나, 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 제천시 봉양읍의 농경지, 임야와 주택, 펜션, 캠핑장 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 관광 및 전원생활과 관련된 시설이 일부 분포하나, 대규모 상업시설이나 유흥시설 등은 부족한 지역입니다. 펜션이나 캠핑장 등 숙박시설 운영 또는 주거용으로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능하며, 대중교통 이용도 가능하나 배차 간격 등을 확인해야 합니다.

* 편의시설: 제천 시내까지는 차량으로 이동해야 기본적인 편의시설 (마트, 병원 등) 이용이 가능합니다. 봉양읍 소재지에 일부 편의시설이 있을 수 있습니다.

* 교육시설: 명암초등학교, 봉양중학교, 제천중학교, 제천고등학교 등이 차량 이동 거리에 있습니다.

* 주변 시설: 펜션, 캠핑장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없습니다. (추가 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

토지 일부 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다. 토지 목록 3, 4는 지분 매각 대상입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

이 임차인은 2006년부터 거주하였으며 대항력이 있습니다. 현재 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 잠재적 보증금 부담이 없음을 의미하는 것이 아니라, 임차인의 권리 관계를 철저히 확인하지 않으면 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다. 진정한 임차인으로 인정될 경우, 보증금 전액 인수 책임이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

건물 2층이 공부상 사무소이나 현황은 주택(펜션)으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 등 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성, 공부와의 용도 불일치 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 그러나 펜션, 캠핑장 등 관광과 연계된 지역 특성과 함께, 직접 거주하거나 임대 사업을 고려할 수 있는 단독주택이라는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 지분 매각 문제와 임차인 문제를 철저히 조사하고 해결할 수 있다면 투자가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 펜션, 캠핑장 등 관광객 유치 시설과 인접한 입지로, 숙박업 관련 사업 연계 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 연면적이 적지 않아 활용도가 높습니다.

* 주변 환경이 비교적 쾌적하여 전원주택이나 주말주택으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 474,816,260원입니다.

본 물건은 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인 문제 등 명확한 리스크가 존재합니다. 특히 임차인 이 씨의 경우, 2006년부터 거주하였으며 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 보증금 0원으로 신고되었으나, 이는 오히려 추가 확인 및 협상이 필요함을 시사합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 330,000,000원 ~ 380,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 전, 임차인과의 직접적인 면담 또는 법률 전문가를 통한 권리관계 명확화가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.