나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5421 [1] 충청북도 제천시 덕산면 신현리 1076-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 덕산면 신현리 소재 ‘신촌말마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 토지로서 주택부지로 이용중임. 일련번호(2) : 부정형 토지로서 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1, 2) : 본건 남측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(1, 2) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 공부상 등재된 것으로 확인되는 타인소유의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.매각대상 아닌 타인소유 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명(감정평가서 및 현황조사 보고서 참조). 3.매각대상 아닌 제시외 건물 소재로 인해 권리제약을 받을 경우의 평가액은 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 제천시 덕산면 신현리 1076-2에 소재한 토지 강제경매 물건입니다.

사건번호는 제천지원 2025타경5421 (1)이며, 감정가는 33,630,000원입니다.

매각 대상은 토지이며, 총 토지 면적은 590.00㎡ (약 178.48평)입니다. 건물은 매각 대상에서 제외되었습니다.

채권자는 석OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 제천시 덕산면 신현리 소재 ‘신촌말마을’ 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

토지는 부정형이며, 일련번호(1)은 주택부지로, 일련번호(2)는 창고부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 9월 12일 접수된 석용식 채권자의 강제경매 개시 결정입니다.

해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 ‘지상권’이 명시되어 있습니다.

또한, 매각 대상이 아닌 타인 소유의 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 중요한 권리 분석 사항입니다. 이에 대한 자세한 내용은 감정평가서 및 현황조사 보고서를 참고해야 합니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 자연림이 혼재된 전원 마을 내에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있습니다.

주변은 대부분 단독주택과 농지이므로, 지역 내 상권은 제한적일 것으로 보입니다.

대부분의 생활 편의 및 상업 활동을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 조용한 전원생활이 가능한 환경입니다.

단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있어, 복잡하거나 번잡한 주거 환경과는 거리가 있습니다.

인근에 간선도로가 있어 차량 이동은 용이한 편입니다.

다만, 대중교통 이용이나 대규모 편의시설, 의료 시설 등은 접근성이 떨어질 수 있습니다.

제천시 덕산면 신현리 일대에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매각 대상이 아닌 타인 소유의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부입니다.

법정지상권이 성립할 경우, 토지 소유자는 해당 건물 소유자의 법정지상권에 의해 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 이는 토지의 활용 가치를 크게 감소시킬 수 있습니다.

이와 관련하여 감정평가서 및 현황조사 보고서에 명시된 내용을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

토지가 부정형이며, 가축사육제한구역에 해당되는 점도 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

임대 관계가 미상인 점은, 등기되지 않은 점유자나 임차인이 있을 가능성을 시사하며, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 덕산면의 전원 지역에 위치한 토지 경매 물건입니다.

토지 자체의 감정가와 면적을 고려할 때, 저평가된 부분이 있을 수 있습니다.

하지만, 매각 대상이 아닌 타인 소유 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 매우 중요하며, 이 리스크를 해소하거나 감당할 수 있는지가 투자의 핵심 판단 요소가 될 것입니다.

법정지상권 문제가 명확히 해결되지 않은 상태에서는 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 전원 생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경에서의 주거 또는 소규모 개발을 고려하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 법정지상권 문제가 해결되거나, 해당 건물의 존재를 고려한 토지 활용 방안을 찾는다면 잠재적인 가치를 발현시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보와 현재 시장 상황, 그리고 가장 중요한 법정지상권 성립 여부에 대한 불확실성을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 법정지상권의 성립 여부 및 그에 따른 토지 이용 제약 정도에 따라 가치가 크게 변동될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정평가서 및 현황조사 보고서에 대한 면밀한 분석과 함께, 해당 지역의 유사 토지 실거래가 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 수치 제시가 어려우나, 법정지상권 등 잠재적 리스크를 감안할 때 감정가 이하에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

만약 법정지상권 문제가 해결 가능하거나, 건물의 존재 하에서도 토지 활용에 큰 문제가 없을 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 잠정적인 범위이며 추가적인 면밀한 조사와 전문가의 상담이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.