나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30780 [1] 충청북도 음성군 생극면 도신리 산42 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 소재 "생탕골마을" 북동쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 국도(21호선) 및 노선버스정류장이 소재하나, 대중교통의 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사의 부정형 토지로서 자연림, 일부 단독주택, 일부 묘지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 단독주택 및 연고 미상의 분묘 수기가 소재하는 바, 지상 건물 및 분묘로 인하여 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지 감정평가명세표에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부 단독주택 건부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임지상에 소재하는 자연생 활잡목 등은 거래관행을 고려하여 임지에 포함 평가하였음.

물건 비고

경계 불분명, 측량필요
토지만 매각, 소유자 미상의 단독주택 매각 제외
분묘 수기 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30780 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 생극면 도신리 산42

용도: 임야

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 132,696,000원

토지면적: 3492.00㎡ (약 1056.34평)

토지지분: 3492㎡

건물면적: 0.00㎡

1.4. 등기부 요약

등기구분: 갑1

접수일자: 2023-02-01

권리종류: 소유권보존

권리자: 조동환

등기구분: 갑2

접수일자: 2024-09-11

권리종류: 가압류

권리자: 서울보증보험

권리금액: 400,000,000원 (말소기준권리)

등기구분: 갑3

접수일자: 2025-09-09

권리종류: 강제경매(본압류)

권리자: 서울보증보험주식회사

권리금액: 440,175,337원

등기구분: 갑4

접수일자: 2025-12-10

권리종류: 가압류

권리자: 신한저축은행

권리금액: 17,091,499원

등기부채권 총액: 417,091,499원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지만매각, 법정지상권, 분묘기지권

주의사항: 경계 불분명, 측량필요

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음

* 지상권개요: 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

* 비고: 경계 불분명, 측량필요, 토지만 매각, 소유자 미상의 단독주택 매각 제외, 분묘 수기 소재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 정생리 소재 "생탕골마을" 북동쪽 인근에 위치함.

주변 환경은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능함.

근거리에 국도(21호선) 및 노선버스정류장이 소재하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

토지 매각 대상이며, 강제경매로 진행됨.

3.2. 인수 대상 권리

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황: 인수되는 임차권 없음.

3.3. 소멸 예정 권리

말소기준권리(갑2: 서울보증보험 가압류)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음으로 기재됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

3.5. 특수 권리 분석 (법정지상권, 분묘기지권)

토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함.

지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부 또한 불분명함.

이는 경매 진행 시 유의해야 할 중요한 사항임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농촌마을, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역에 위치함.

대규모 상업시설이나 산업단지의 직접적인 배후지는 아닌 것으로 보임.

4.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 완경사의 부정형 토지로서 자연림, 일부 단독주택, 일부 묘지로 이용 중임.

공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 단독주택 건부지로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 정보를 파악하기 어려움.

인근 농촌 마을을 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 추정됨.

5.2. 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

국도 21호선 인접으로 광역 접근성은 확보됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 및 분묘기지권 불확실성

토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 여부가 불확실하여 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 미매각 제외 건물 존재

소유자 미상의 단독주택이 토지만 매각 대상에서 제외되어 있어, 해당 건물의 처리 문제 및 소유 관계에 따른 분쟁 가능성이 있음.

6.3. 경계 불분명 및 측량 필요

토지의 경계가 불분명하여 정확한 면적 확인 및 소유권 행사를 위해 측량이 필요함.

6.4. 토지이용 제한 사항

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역

* 제한보호구역(지원/헬기:2km) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

상기 제한 사항들은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 함.

6.5. 현황과 공부상 지목 차이

공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부 단독주택 건부지로 이용 중으로, 지목 변경 또는 건축물 관련 사항 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군에 위치한 임야로, 감정가는 132,696,000원임.

토지만 매각 대상이나, 소유자 미상의 단독주택이 매각에서 제외되어 있어 법률적 복잡성을 내포하고 있음.

또한, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하며, 경계 또한 불분명하여 측량이 요구됨.

농촌 마을 인근에 위치하여 자연환경은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

다수의 토지이용 제한 사항이 존재하므로, 투자 결정 전 관련 법규 및 현장 조사를 철저히 하여 잠재적 리스크를 면밀히 분석해야 함.

8. 투자 포인트

* 저평가된 토지 매입 기회: 권리관계 및 현황 조사에 따라 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

* 보전관리지역 토지: 향후 개발 가능성 또는 농림업 관련 용도로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 인수 보증금이 없어 이를 제외한 입찰가 산정은 불필요함.

감정가: 132,696,000원.

권리관계의 불확실성, 미매각 제외 건물 존재, 경계 불분명 등의 리스크를 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 신중하게 결정되어야 함.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 사례 분석 등을 통해 산출하는 것이 바람직함.

리스크를 감안하여 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 조사 결과에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.