나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30773 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 252-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 주덕읍 신양리 소재 "충주농민 문화체육센터" 북동측 인근에 위치하고 부근은 단독주택 및 주거나지, 일부 소규모 점포가 혼재된 읍소재지 주택지대임.

교통상황

본건 북측 및 남측 인근으로 간선도로가 통과하며, 주덕읍내 소재하여 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-주덕11)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-주덕24)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 및 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 2층건으로 (일반건축물대장상 사용승인일은 2004.09.06, 2층:2004.12.14 증축) 외 벽 : 벽돌치장 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

1층 : 사무소, 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적및건물개황도 및 사진용지 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2의 1층은 사무소, 2층은 단독주택으로 이용중임
- 목록2 제시외 2-1~2-5(파이프조 폴리카보네이트지붕, 샷시조 처마이용 2식, 조립식 판넬지붕 창고, 파이프조 폴리카보네이트지붕) 평가 및 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30773 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 252-7

용도: 근린주택 (1층 사무소, 2층 단독주택 이용)

토지면적: 193.00㎡ (약 58.38평)

건물면적: 183.50㎡ (약 55.51평)

제시외 건물 면적: 43.40㎡ (약 13.13평) (평가 및 매각 포함)

1.3. 매각 정보

감정가: 225,216,850원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각 포함사항: 목록2 제시외 2-1~2-5 (파이프조 폴리카보네이트지붕, 샷시조 처마이용 2식, 조립식 판넬지붕 창고, 파이프조 폴리카보네이트지붕)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충북 충주시 주덕읍 신양리에 위치하며, "충주농민 문화체육센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 나대지, 일부 소규모 점포가 혼재된 읍 소재지 주택지대입니다.

2.2. 교통망

본건 북측 및 남측 인근으로 간선도로가 통과하며, 주덕읍 소재지로 일반적인 교통상황은 무난합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역

소로3류(폭 8m 미만)(소로3-주덕11)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-주덕24)(접합)

가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

등기부상 채권 총액은 419,500,000원입니다.

말소기준권리는 2005년 1월 28일 접수된 주덕농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시는 없으나, 대항력 있는 임차인의 권리는 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 여부 및 인수 조건)

임차인: 동산건설주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2004-12-21

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 계약 조건은 인수될 가능성이 높습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

임차인: 디에스건설주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2020-07-14

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

건물은 1층 사무실, 2층 단독주택으로 이용 중이며, 근린주택으로서 주거 및 상업 기능이 혼합된 형태입니다.

토지는 주상용 부지로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

주변 "다세대" 주택의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 4월, 7월에 거래가 있었습니다.

전용면적 약 21~67㎡(약 6.4~20.2평) 규모의 다세대 주택이 321,000,000원 ~ 125,000,000원 선에 거래되었습니다. (2026년 7월 15일, 21.285㎡ 기준 321,000,000원; 2026년 7월 6일, 61.76㎡ 기준 125,000,000원; 2026년 4월 17일, 67.06㎡ 기준 125,000,000원).

본 물건은 근린주택으로, 다세대 주택과는 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 부동산 시장의 전반적인 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주덕읍 소재지로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

"충주농민 문화체육센터" 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

주덕읍 내 초, 중학교 등 교육시설과 보건소, 병원 등 의료시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (정확한 거리는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

동산건설주식회사 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이사항에도 불구하고 임대차 계약 조건은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 계약 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 건물 상태

제시외 건물(창고 등)이 매각에 포함되어 있으나, 실제 현황과 공부상 차이 여부, 건물의 노후도 및 보수 필요 여부 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 주덕역 인근(신양리 21-1 일원)에 과거 활석 분쇄 및 가공 공장으로 사용되다가 현재 방치되어 쓰레기가 쌓여 있는 빈 부지가 있는 것으로 확인됩니다. 이는 청소년 우범지대로 전락할 우려가 제기되는 곳으로, 본 물건(신양리 252-7)과의 직접적인 근접성은 추가 확인이 필요하나, 잠재적 환경 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 주덕읍에 위치한 근린주택으로, 1층은 사무실, 2층은 주택으로 이용 가능하여 다목적으로 활용할 수 있습니다.

주변 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 읍 소재지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

등기부상 채무 총액이 감정가보다 높으나, 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이라는 점이 특이하며, 이로 인한 잠재적 인수 부담에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

주변 다세대 주택 시세는 최근 거래량이 있었으나, 본 물건의 용도 및 형태와 직접적인 비교는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

입지가 좋은 읍소재지 근린주택으로, 주거용과 상업용으로 동시에 활용 가능합니다.

다양한 권리가 정리되는 경매 물건으로, 권리분석상 복잡성이 크지 않습니다.

현 시세 대비 저평가된 물건일 경우, 실거주 또는 임대 수익 목적으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,216,850원

토지면적: 193.00㎡ (약 58.38평)

건물면적: 183.50㎡ (약 55.51평)

제시외 면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

인수되는 보증금 합계: 0원

주변 다세대 주택 시세(2026년 7월 기준, 3.21억~1.25억)와 본 물건의 감정가, 주택 및 상가 혼합 건물의 가치를 고려할 때, 주변 시세 수준에서 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 0원 보증금/차임의 특수성을 감안하여, 명도 가능성 및 인수 조건에 대한 최종 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 205,000,000원 (감정가의 약 80% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.