나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30724 [1] 충청북도 음성군 대소읍 삼정리 119 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "음성군 산업단지 복합문화센터 "남동측 근거리에 위치하며 부근은 농경지 및 일부 중,소규모 공장이 산재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 북측 및 남측 인근으로 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 전(휴경지 상태)으로 이용중이고, 일부 조경수(소나무)가 식재되어 있음.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 2~3m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있고 이와 연계하여 인접지를 거쳐 비포장 농로로 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지와 같이 제시외수목(1-1)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 매수인이 농업경영목적으로 신청 시 농지로의 원상복구 후에 신청 또는 원상복구게획서의 이행을 조건으로 발급가능하다는 대소원면의 회신 있음)
- 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

충주지원 2025타경30724 (1)

소재지

충청북도 음성군 대소읍 삼정리 119

용도

전 (휴경지 상태)

감정가

153,290,000원

토지면적

1349. 00㎡ (약 408.00평)

건물면적

0. 00㎡ (없음)

매각대상

토지 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

한국화훼농업협동조합 (본건의 임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "음성군 산업단지 복합문화센터" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 일부 중, 소규모 공장이 산재하는 농촌지대임. 해당 지역(삼정리 일대)은 '삼정지구 도시개발사업' 구역으로 지정되어 주택 건설 용지, 공공시설 용지 조성 등 계획적인 개발이 진행되었거나 추진 중이며, 지역의 주거 기능 확장 및 생활 인프라 개선이 이루어지고 있는 곳임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 및 남측 인근으로 간선도로가 통과함. 중부고속도로 및 평택~제천고속도로와 인접하여 접근성이 양호하며, 대소 및 대풍 산업단지와도 가까워 교통 여건은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 2~3m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으며, 이와 연계하여 인접지를 거쳐 비포장 농로로 진출입함.

3. 권리분석

등기부 요약

* 소유권 이전 (강성진): 2022-01-24

* 근저당 (한국화훼농업협동조합): 2022-01-24, 96,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (한국화훼농업협동조합): 2023-04-10, 18,000,000원 (말소)

* 압류 (충주세무서장): 2025-01-14 (말소)

* 소유권 이전 (강종홍, 상속): 2025-09-05

* 임의경매 개시 (한국화훼농업협동조합): 2025-09-12, 102,313,240원

말소기준권리

2022-01-24 접수된 한국화훼농업협동조합의 근저당권

인수되는 권리

없음. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임.

채권 총액

114,000,000원 (등기부상 채권 합계)

임차인 현황

해당 없음. 인수되는 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

본건이 위치한 음성군 대소면 삼정리 일대는 과거 농경지 위주의 지역이었으나, '삼정지구 도시개발사업'을 통해 주거 및 상업 기능이 확장되고 있으며, 대규모 산업단지와 교통망 발달에 힘입어 인구가 증가하는 추세임. 본건과 근거리에 위치한 "음성군 산업단지 복합문화센터"는 지역 주민 및 근로자들을 위한 문화·여가 공간을 제공하며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됨. 또한, 대소면이 '읍'으로 승격되는 등 행정구역 위상 격상과 더불어 지역 발전 기대감이 높음.

5. 생활정보

본건 인근에는 대소중학교와 같은 교육 시설이 위치하며, '음성군 산업단지 복합문화센터'가 있어 문화 시설 이용이 용이함. 또한, 대소면은 산업단지 입주와 인구 증가로 인해 점차 생활 편의 시설이 확충되고 있는 추세임. 교통망으로는 중부고속도로 대소IC와 인접하여 타 지역으로의 이동이 편리하며, 대소읍 시가지와도 단시간 내 접근 가능하여 기존 생활권과의 연계성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출

본건은 전(밭)으로, 농지법에 따라 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있음. 매수인이 농업 경영 목적으로 신청할 경우, 농지로의 원상 복구 후 신청하거나 원상 복구 계획서 이행을 조건으로 발급 가능함 (대소면사무소 회신 내용).

제시외 수목 포함

토지 위에 식재된 조경수(소나무 등)가 제시외 물건으로 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 계획을 사전에 검토해야 함.

토지 이용 제한 및 환경 고려사항

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있음 (관련 법규 확인 필요).

* 인근 지역(대소면 미곡리)에서 과거 악취 및 토양 오염을 유발했던 폐기물 재활용 업체가 있었으며, 이에 대한 환경 개선 사업(온새미 수변공원 조성)이 진행된 사례가 있음. 해당 부지 자체에 직접적인 혐오 시설이 확인되지는 않았으나, 지역 산업 활동 특성을 고려하여 향후 환경적 측면을 검토할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리에 위치한 전(휴경지) 토지로서, '삼정지구 도시개발사업'과 대소면의 '읍' 승격 등 지역 발전이 가속화되고 있는 지역에 속함. 계획관리지역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있으며, 우수한 교통망과 산업단지 인접성이 장점임. 그러나 농지법상 농지취득자격증명 발급 조건, 제시외 수목 처리, 토지 이용 제한 등 매수인이 이행해야 할 사항들이 존재함. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 법적으로는 매우 깨끗한 상태임.

8. 투자 포인트

* 삼정지구 도시개발사업 구역 내에 위치하여 주변 지역의 개발 및 주거 기능 확장에 따른 가치 상승 기대.

* 계획관리지역으로 향후 개발 행위 허가 시 용도 변경 가능성을 통한 가치 증대 잠재력.

* 우수한 광역 교통망(고속도로 인접)과 산업단지와의 근접성으로 인한 지리적 이점.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 권리 분석이 명확하고 안전함.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 권리(보증금)가 없으므로, 감정가 153,290,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 입지 조건, 향후 개발 가능성, 농지법 관련 조건 이행 비용, 제시외 수목 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 일반적으로 감정가 또는 그 이하에서 입찰이 진행될 수 있으나, 해당 지역의 개발 호재와 토지의 특성을 고려할 때 경쟁이 있을 수 있음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건 시세 조사 및 현장 답사를 통한 심층적인 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.