나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51751 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 정중리 180-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송리 소재‘오송역’서측 근거리에 위치하며, 주위는 오송제2생명과학 일반산업단지 서측으로 인접한 지역으로서 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 신규 개발된 전원주택지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역임.

형태 및 이용상태

부정형 및 사다리리형의 토지로 인접지와는 완경사를 이루며, 도로(일련번호 1-13) 및 주거나지(일련번호 14)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 일련번호 (1-13) 토지가 폭 약 6미터 단지 내 도로로서 일련번호 (14) 토지는 서측 및 북측으로 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가 대상의 모든 축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함). - 일련번호 (2,8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가 대상의 모든 축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 (3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가 대상의 모든 축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 (4,6,7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가 대상의 모든 축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 (5) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가 대상의 모든 축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 일련번호 (9-14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가 대상의 모든 축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 일련번호 (9-13)은 지목 '임야'이나, 현황은 '도로'이며, 일련번호 (14)는 지목 '임야'이나 현황은 '주거나지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1번 내지 13번 지분매각임. 목록9번 내지 13번 지목은 임야이나 현황은 도로임. 목록14번 지목은 임야이나 현황은 주거나지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51751 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 정중리 180-10

용도: 임야

감정가: 420,880,000원

토지면적: 3,685.00㎡ (약 1,114.86평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록1번 내지 13번 지분매각임. 목록9번 내지 13번 지목은 임야이나 현황은 도로임. 목록14번 지목은 임야이나 현황은 주거나지임.

1.1. 입지조건

본 건은 오송역 서측 근거리에 위치하며, 오송제2생명과학 일반산업단지와 인접한 지역에 있습니다.

주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 신규 개발 전원주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정도 비교적 편리한 지역입니다.

물건지(목록1-13)는 폭 약 6미터의 단지 내 도로로 이용 중이며, 물건지(목록14)는 서측 및 북측으로 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지 일부 지분 매각으로, 등기부등본상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정, 임의경매, 가압류 등이 설정되어 있습니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리: 목록1번 을구 순위 7번 및 목록2번 내지 13번 을구 순위 2번 지상권설정 등기 (2021년 1월 8일 제2578호)

매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 근저당권 및 가압류 등기.

등기부채권 총액: 약 10,726,041,758원 (등기부상 전체 채권 합계이며, 말소기준권리에 따라 소멸되지 않는 권리는 인수될 수 있습니다.)

임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

오송제2생명과학 일반산업단지와 인접하여 관련 산업 종사자들의 수요가 예상됩니다.

신규 개발 전원주택지대로 조성되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변에 대규모 산업단지가 위치해 있으나, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:external search result]

1.4. 생활정보

KTX 오송역이 근거리에 위치하여 전국적인 교통 접근성이 우수합니다. [cite:external search result]

오송읍 지역 내 생활 편의시설 이용이 가능하며, 산업단지 관련 상업 및 편의 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다. [cite:external search result]

주변 환경은 비교적 쾌적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 타 지분 소유주와의 관계 및 협의가 중요합니다.

* 토지 현황과 지목 불일치: 공부상 지목은 임야이나, 목록 9번~13번은 현황 도로, 목록 14번은 현황 주거나지로 이용 중입니다. 이는 토지 활용 및 건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용 시 인허가와 관련하여 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다.

* 지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 매수인이 해당 지상권을 인수해야 합니다. 지상권의 존속기간, 목적, 지료 지급 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 총 채무 금액: 등기부상 채권 총액이 높아, 권리관계가 복잡합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오송 바이오밸리 개발의 중심 지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 토지입니다.

신규 전원주택지대로 조성되는 지역적 특성과 오송역 및 산업단지 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 지분매각, 지목과 현황의 불일치, 인수해야 하는 지상권 등은 매수인이 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

특히, 지분매각이므로 향후 토지 개발 또는 활용 시 타 지분 소유주와의 원활한 협의가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오송 바이오헬스 산업의 중심지로 성장 가능성이 높은 지역에 위치합니다.

* KTX 오송역 및 다수의 산업단지와 인접하여 우수한 접근성과 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현황상 도로 및 주거지로 이용 중인 토지의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획에 따라 향후 지가 상승 가능성이 높습니다. [cite:external search result]

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 420,880,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 본 물건은 지분 매각이며 인수해야 하는 지상권이 존재하므로, 이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

별도의 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사와 권리 분석을 통한 리스크 요인을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.