나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30707 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 "근덕초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 주거나지, 공공시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 5층 501호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택) 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현황 "도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입하고 있으며, 북동측으로 포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8M~10M)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(교가리느티나무)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형연립주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경30707 (1) 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 5층501호는 연립주택으로, 감정가는 234,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 103.88㎡ (약 31.42평)이며, 건물 면적은 84.94㎡ (약 25.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

본 물건은 2020년 9월 25일 사용승인을 받은 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 "근덕초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 주거지, 공공시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 자연경관과 함께 해변 접근성이 좋은 지역으로 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 북동측으로는 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 출입이 용이합니다.

1.1. 1. 주변 시설

* 교육시설: 근덕초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 삼척시 근덕면 지역은 농경지 및 주거지가 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 맹방해변 등 관광지가 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 10월 6일 접수된 우리은행의 근저당(을1)입니다.

이후 등기된 권리인 전세권설정(을2), 전세권변경(을2-2), 삼척시 압류(갑1, 갑7), 국민건강보험공단 압류(갑6), 한국주택금융공사 가압류(갑3), 오추월외 16명 가압류(갑4), 김보규외 138명 가압류(갑5), 주택도시보증공사 강제경매(갑8) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 소유권 외 부담이 없는 안전한 권리 상태의 물건을 취득할 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 주택도시보증공사 임차인이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 보증금 187,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2020-12-04이며, 배당신고일자 2025-08-26입니다. 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권은 현재 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 삼척시 근덕면의 주거지역 내에 위치한 연립주택 단지입니다.

주변은 단독주택, 나지, 농경지 등이 혼재되어 있어 전형적인 지방 소도시 주거지 형태를 보입니다.

단지명은 "삼척근덕더스테이"이며, 총 40세대가 거주하는 단지입니다.

주변 시세는 제공된 JSON 정보(건축물 표제부)만으로는 파악하기 어려우며, 별도의 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설은 근덕면 소재지 또는 삼척시 중심 시가지로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

근덕초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

차량 이용 시 삼척 해변, 맹방해변 등 자연 및 관광 자원에 쉽게 접근할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하나, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역(교가리 느티나무)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 대수선 시 관련 법규에 따른 제한사항이 발생할 수 있습니다.

등기부채권 총액이 9,317,292,640원으로 매우 높은 수준입니다. 이는 감정가 대비 과도한 채무액으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 조건이나 절차가 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 삼척시 근덕면에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

입지 조건상 주거 환경은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 공동담보라는 특수성, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항은 본건 입찰 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

현 시세에 대한 정확한 파악과 현장 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 자연 및 관광 접근성: 삼척의 해변 등 관광 자원과 가까워 휴양 목적 또는 임대 수익용으로도 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세차익 가능성: 현장 조사와 시세 분석을 통해 감정가 이하의 낙찰을 받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건의 시세 정보, 임대료 수준 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 건축물 표제부 JSON 정보만으로는 시세 분석이 제한적입니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본건의 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 지역적 특성을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

현재로서는 감정가 234,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통해 파악된 정확한 시세와 물건 상태를 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 잠정적으로 감정가의 80% 수준인 약 187,200,000원 이상에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.