나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30702 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 근덕중학교 남동측 인근에 위치한 삼 척근덕더스테이 102동 3층 302호로서 부근은 단독주택, 농경지 및 공동주택 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물내 3층 일부로서 외벽:적벽돌치장쌓기, 일부 석재붙임 내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:PVC샷시

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형연랍주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측의 왕복2차선도로를 통해 본건 단지 내로 차량 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 역사문 화환경보존지역(교가리느티나무)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택(단지형연립주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경30702 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 3층302호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형연립주택)

건축물: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 일부

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 223,000,000원

토지면적: 103.88㎡ (약 31.44평)

토지지분: 103.875㎡ (약 31.44평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9387㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 근덕중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지 및 공동주택 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남측의 왕복 2차선 도로를 통해 단지 내로 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 신성건설산업주식회사의 소유권 보존 등기(2020-10-06) 이후 우리은행의 근저당권(2020-10-06, 78,000,000원)이 말소기준권리로 설정되었습니다. 이후 주택도시보증공사의 전세권, 백중건설, 삼척시, 한국주택금융공사, 오추월 외 16명, 김보규 외 138명, 국민건강보험공단의 가압류 및 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사가 보증금 187,000,000원, 차임 0원으로 등록되어 있습니다. 확정일자는 2020년 12월 4일이며, 배당신고일자는 2025년 8월 26일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리인 우리은행의 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(주택도시보증공사 전세권, 각종 가압류, 압류, 강제경매 포함)는 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 동일 단지인 '삼척근덕더스테이'의 유사 면적(84.9387㎡) 연립주택이 2026년 7월 9일 155,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(223,000,000원) 및 경매 신청 채권액(187,000,000원)과 비교할 때 시장 가치를 파악하는 중요한 지표가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 근덕중학교 인근에 위치하며, 주변으로는 농경지와 주거지가 혼재되어 있습니다. 단지 내 차량 진출입은 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

최근 거래된 실거래가(155,000,000원)가 경매 신청 채권액(187,000,000원)보다 낮게 형성되어 있어, 경매 진행 시 채권자 간의 경쟁 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 도시형생활주택(단지형연립주택)이라는 점을 인지하고 관련 규정이나 관리 형태를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

2020년에 건축된 신축 연립주택으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수해야 할 권리(보증금, 근저당 등)가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

주변 시세를 반영한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 소재 신축 연립주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수할 부담이 없는 물건입니다. 최근 실거래 사례를 바탕으로 시장 가치를 분석했을 때, 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변 시세와 경매 신청 채권액 간의 차이를 고려한 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 155,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.