나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30709 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면사무소 북동측 인근에 위치하고 있으며 주위는 근덕면 소재지 내의 주택지대로 북측 근거리에 맹방해수욕장이 소재하고 있음.

교통상황

제반 교통 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건중 5층부분 단위세대로서 남동향이며
외벽 : 치장벽돌쌓기, 석재판붙임 마감
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시창 유리임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, LPG가스를 이용하는 단독보일러 난방설비, 승강기설비(2가구 1대), 1층주차장설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 소로2류접함, 가축사육제한구역(모든축종제한), 역사문화환경보존지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-도시형 생활 주택(단지형연립주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30709 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 (도로명주소: 강원특별자치도 삼척시 맹방해변로 39)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 도시형 생활주택(단지형연립주택)임

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 103.88㎡ (약 31.44평)

토지지분: 103.875㎡ (약 31.44평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평) (전용면적)

건물지분: 84.9387㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

해당 물건은 '삼척근덕더스테이' 단지 내 102동 5층 502호입니다.

본 건물(102동)의 총 바닥면적은 867.92㎡이며, 해당 동에는 총 8세대가 거주합니다. 이에 따른 본 건물의 공급면적(분양면적)은 약 108.49㎡ (약 32.82평)으로 추정됩니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 236,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면사무소 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주거지대이며, 북측 근거리에 맹방해수욕장이 소재하여 해변 접근성이 좋습니다. 또한, 지역의 역사적 명소인 800년 된 느티나무가 교가리에 있어 독특한 마을 분위기를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 교통 이용은 무난한 지역입니다. 차량 이용 시 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 187,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2020-12-04

배당신고일자: 2025-08-27

대항력: 없음

비고:

3.2. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 우리은행 근저당(을1)이며, 이를 포함한 모든 권리(근저당, 전세권, 압류, 가압류)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: provided text].

등기구분: 갑7

접수일자: 2025-08-27

권리종류: 강제경매

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 187,000,000원

말소: 말소

비고: 춘천지방법원 강릉지원의 강제경매개시결정(2025타경30709)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 단지형 연립주택으로 구성되어 있습니다. 인근에 근덕면사무소 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

맹방해수욕장이 인접하여 해변 이용이 용이합니다. 근덕면소재지 내에 기본적인 상점, 병원, 관공서 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

근덕초등학교가 약 507m 거리에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 의료시설

근덕면 보건소가 인근에 있어 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가는 236,000,000원이나, 최근 (2026.07.09) 108㎡ (85㎡ 전용면적) 물건이 155,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 변동 및 시장 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 권리관계가 명확하여 법적인 하자 리스크는 낮습니다. 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼척시 근덕면의 주거지역에 위치하며, 맹방해변과 인접한 쾌적한 입지를 자랑합니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 도시형 생활주택으로 최근 준공되어 신축에 가까운 상태를 유지하고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해변 인접 및 쾌적한 주거 환경

* 권리관계 명확 (모든 권리 소멸)

* 최근 준공된 신축급 건물

* 제2종 일반주거지역으로 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 236,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 상황임을 감안할 때, 낙찰가는 시세, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최근 실거래가 155,000,000원을 참고하되, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준인 약 165,200,000원 ~ 188,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 시장 상황 및 본건의 가치를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.